Was ist eine Offenlegung von Naturgefahren?
Eine Offenlegung von Naturgefahren ist ein Dokument, das der Verkäufer eines Immobilienobjekts dem Käufer aushändigt und in dem dargelegt wird, ob sich das Objekt in einem Gebiet befindet, das bekanntermaßen Naturkatastrophen wie Überschwemmungen, Erdbeben, Hurrikane oder Tornados ausgesetzt ist. Es wurde entwickelt, um Käufer davor zu schützen, unwissentlich Eigentum zu kaufen, das durch Naturkatastrophen beschädigt werden könnte, einfach weil sich das Eigentum in einem naturgefährdeten Bereich befindet. Das Offenlegungsdokument wird in der Regel von einem Dritten der Transaktion erstellt, um Offenlegungsbetrug zu verhindern.
In den Vereinigten Staaten gibt es kein Bundesmandat, das Verkäufer dazu verpflichtet, Käufern während einer Transaktion Angaben zu Naturgefahren zu machen. Einige Staaten haben jedoch eigene Offenlegungsvorschriften erlassen. Dazu gehören Alaska, Kalifornien, Florida, Hawaii, Idaho und Washington - alle Staaten mit einem hohen Risiko für unterschiedliche Naturgefahren. Andere Staaten haben keine Vorschriften zur Offenlegung von Naturgefahren und arbeiten immer noch unter Vorbehalt , der auch als Käufer-Vorsicht- Verkauf bekannt ist.
Insbesondere in Kalifornien gilt eines der umfassendsten Gesetze zur Offenlegung von Naturgefahren. Der Landesgesetzgeber hat 1998 ein standardisiertes Meldeformular erstellt, in dem verschiedene dem Land bekannte Naturgefahren aufgeführt sind. Verkäufer müssen Informationen über bekannte Brandzonen melden. seismische Zonen, einschließlich Erdrutschgebieten; Auen; und Erdbebengebiete.
Die Offenlegung von Naturgefahren gibt in der Regel an, ob der Käufer einer Immobilie die gesetzliche Erlaubnis hat, die Immobilie in irgendeiner Weise zu entwickeln oder zu verändern. Es kann auch festgelegt werden, ob für das Eigentum besondere Versicherungsanforderungen gelten oder ob der Eigentümer nach einer Naturkatastrophe Anspruch auf staatliche Unterstützung hat. In einigen Fällen reicht die Offenlegung von Naturgefahren möglicherweise nicht aus, um den Verkäufer von der Verantwortung für eine Immobilie zu befreien. Offenlegungspflichtige Orte können auch festlegen, dass ein Verkäufer, wenn er von einer Naturgefahr Kenntnis hat, die nicht in standardisierter Form vorliegt, dennoch verpflichtet ist, diese zu melden, Sonderberichte zu erstellen oder relevante Karten zu erhalten, die dies dokumentieren Gefahr.
Das Versäumnis, potenzielle Katastrophengebiete zu melden, wird als Betrug zur Offenlegung von Naturgefahren bezeichnet. Wenn festgestellt wird, dass der Verkäufer vorsätzlich Informationen über Naturgefahren, die ein Eigentum betreffen, zurückgehalten hat, um einen Verkauf fortzusetzen, kann er für Schäden an dem Eigentum während einer Naturkatastrophe haftbar gemacht werden. Verkäufer haften in der Regel nicht für Fehler oder Auslassungen bei Naturkatastrophen, wenn die von ihnen erhaltenen Informationen von einer Behörde oder einem qualifizierten Sachverständigen stammen und in gutem Glauben gemeldet wurden. Der Begriff "qualifizierte Sachverständige" für juristische Immobilienzwecke umfasst in der Regel zugelassene Bauunternehmer, Geologen, Ingenieure und Vermessungsingenieure.