¿Qué está involucrado en la valoración de la tierra?
La valoración de la tierra generalmente implica numerosos cálculos para determinar cuánto dinero vale una parcela de tierra. Entre otras cosas, la valoración requiere una determinación de cuánto vale la tierra independientemente de cualquier edificio, cuánto se espera que se desarrolle el vecindario en los años futuros y la probabilidad de apreciación o depreciación. Realizar la valoración de la tierra es generalmente un esfuerzo muy complejo. Los evaluadores de valoración a menudo usan más de un método para determinar el valor de la tierra antes de llegar a un número final.
Conocer el valor de la tierra es importante por varias razones. Los posibles compradores de tierras a menudo quieren saber cuánto vale un pedazo de tierra antes de invertir en él, por ejemplo. Los gobiernos también tienen interés en saber cuánto vale una pieza de tierra determinada para evaluar los impuestos a la propiedad. La valoración de la tierra es el proceso de determinar el valor actual real de cualquier pieza de tierra, desarrollado o no.
Uno de los métodos de valoración más comunes se basa en el precio de venta de otras tierras similares. El método de ventas comparable examina las ventas recientes de tierras similares dentro de la misma área geográfica para tener una idea de lo que la tierra vendería en el mercado abierto. Muchas veces, el método de ventas comparable requiere ajustes subjetivos para las diferencias en la tierra y el área circundante. El precio de venta de un lote adjunto puede ayudar a determinar el valor de un lote de tamaño similar cerca, por ejemplo, pero si ese lote contiene una calle concurrida, su valor será necesariamente diferente.
Muchos evaluadores de valoración también utilizan un modelo de costo de desarrollo. Según este método, los evaluadores estudian los costos existentes involucrados en el desarrollo de gráficos de tierra similares y consideran cualquier atributo de tierra física, como arroyos, pozos de riego o suelo rocoso, que podría afectar el potencial de construcción. Este tipo de valoración es típicamente bastante exhaustivo, taking muchos factores diferentes en cuenta.
Si los edificios ya están unidos a los lotes, las cosas a menudo se complican en lo que respecta a la valoración. En estos casos, la valoración de la tierra requiere un cálculo de cuánto están afectando los edificios el precio de venta y cuál sería el valor de la tierra sin esos edificios. Existen varios métodos para hacer este cálculo.
Los métodos de análisis de ingresos y análisis de costos se encuentran entre los más comunes. En el método de análisis de ingresos, los evaluadores de valoración de la tierra estiman cuánto dinero gana la propiedad cada año. Luego, los agentes determinan cuánto vale el edificio y asignan una parte de los ingresos ganados al edificio. El resto es el valor de la tierra.
Los evaluadores también analizan el valor del edificio bajo el método de análisis de costos, pero solo en términos de cuánto cuesta construirlos. Según este método, el valor de la tierra es el valor de la propiedad menos cualquier costo de construcción. La valoración de análisis de costos es OFTEN criticó por no tener en cuenta la depreciación o los costos de mantenimiento.
En lugar de hacer muchas conjeturas y cálculos por su cuenta, muchas agencias de valoración modernas están utilizando computadoras y tecnología para ayudarlos a realizar valoraciones de tierras más rápidas y precisas. Se han diseñado una variedad de programas para desarrollar fórmulas y calcular el valor de la tierra en función de varios factores diferentes. Este proceso se conoce como evaluación masiva asistida por computadora o CAMA.
Los programas de CAMA generalmente aprovechan las bases de datos más grandes de los registros de propiedades, la información de venta y las evaluaciones fiscales de los años pasados. Estas bases de datos se conocen como sistemas de información geográfica, o SIG. Ninguna computadora puede hacer el trabajo de un humano, pero utilizada correctamente, una computadora que ejecuta un programa CAMA puede hacer que el trabajo de un asesor de valoración sea considerablemente más fácil.