Vad är involverat i markvärdering?
Markvärdering innebär vanligtvis många beräkningar för att avgöra hur mycket pengar en tomt är värd. Värdering kräver bland annat en bestämning av hur mycket marken är värd oberoende av byggnader, hur mycket stadsdelen förväntas utvecklas under kommande år och sannolikheten för antingen uppskattning eller avskrivning. Att utvärdera mark är i allmänhet en mycket komplex strävan. Värderingsbedömare använder ofta mer än en metod för att bestämma markvärdet innan de kommer till ett slutligt antal.
Att känna till landvärde är viktigt av flera skäl. Potentiella markköpare vill ofta veta hur mycket en mark är värd innan de till exempel investerar i den. Regeringar har också ett intresse av att veta hur mycket en viss mark är värd för att bedöma fastighetsskatter. Markvärdering är processen för att fastställa det verkliga nuvarande värdet på någon mark som är utvecklad eller inte.
En av de vanligaste värderingsmetoderna är beroende av försäljningspriset för andra, liknande mark. Den jämförbara försäljningsmetoden undersöker den senaste tidens försäljning av liknande mark inom samma geografiska område för att få en uppfattning om vad marken skulle sälja för på den öppna marknaden. Ofta kräver den jämförbara försäljningsmetoden subjektiva justeringar för skillnader i marken och omgivningen. Försäljningspriset för ett slutet parti kan till exempel hjälpa till att bestämma värdet på en liknande storlek i närheten, men om det partiet ligger an mot en upptagen gata kommer dess värde nödvändigtvis att vara lite annorlunda.
Många värderingsanalyser använder också en kostnad för utvecklingsmodell. Enligt denna metod studerar bedömare de befintliga kostnaderna för att utveckla liknande tomter och överväga eventuella fysiska markattribut - till exempel bäckar, bevattningsbrunnar eller stenig jord - som kan påverka byggnadspotentialen. Denna typ av värdering är vanligtvis ganska uttömmande med hänsyn till många olika faktorer.
Om byggnader redan är kopplade till partierna blir saker ofta mer komplicerade när det gäller värdering. I dessa fall kräver markvärdering en beräkning av hur mycket byggnaderna påverkar försäljningspriset och vad som är markens värde utan att de byggda fastigheterna. Det finns flera metoder för att göra denna beräkning.
Inkomstanalys och kostnadsanalysmetoder är de vanligaste. I inkomstanalysmetoden beräknar markvärderingsbedömare hur mycket pengar egendomen tjänar varje år. Därefter bestämmer agenterna hur mycket byggnaden är värd och fördelar en del av de intjänade inkomsterna till byggnaden. Resten är markvärdet.
Utvärderare tittar också på byggnadsvärde enligt metoden för kostnadsanalys, men bara i fråga om hur mycket det kostar att konstruera dem. Enligt denna metod är markvärdet fastighetsvärdet minus eventuella byggkostnader. Värdering av kostnadsanalys kritiseras ofta för att inte ta hänsyn till avskrivningar eller underhållskostnader.
I stället för att göra många gissningar och beräkningar på egen hand, använder många moderna värderingsbyråer datorer och teknik för att hjälpa dem att utföra snabbare och mer exakta landvärderingar. En mängd olika program har utformats för att utveckla formler och beräkna landvärdet baserat på ett antal olika faktorer. Denna process är känd som datorassisterad massbedömning, eller CAMA.
CAMA-program utnyttjar vanligtvis större databaser över fastighetsregister, försäljningsinformation och skattebedömningar från tidigare år. Dessa databaser är kända som geografiska informationssystem, eller GIS. Ingen dator kan göra människors arbete, men om den används korrekt kan en dator som kör ett CAMA-program göra en värderingsbedömares arbete betydligt enklare.