Co wiąże się z wyceną gruntów?
Wycena gruntów zazwyczaj obejmuje liczne obliczenia w celu ustalenia, ile pieniędzy jest warta działka. Wycena wymaga między innymi ustalenia, ile jest warta grunty niezależnie od jakichkolwiek budynków, ile oczekuje się rozwoju sąsiedztwa w przyszłych latach oraz prawdopodobieństwa aprecjacji lub amortyzacji. Przeprowadzanie wyceny gruntów jest na ogół bardzo złożonym przedsięwzięciem. Osoby dokonujące wyceny często stosują więcej niż jedną metodę określania wartości gruntów przed dojściem do ostatecznej liczby.
Znajomość wartości gruntów jest ważna z wielu powodów. Na przykład potencjalni nabywcy ziemi często chcą wiedzieć, ile jest warta ziemia, zanim w nią zainwestują. Rządy mają również interes w tym, aby wiedzieć, ile dany kawałek ziemi jest wart, aby oszacować podatki od nieruchomości. Wycena gruntów to proces ustalania rzeczywistej bieżącej wartości dowolnego kawałka ziemi, zagospodarowanego lub nie.
Jedna z najczęstszych metod wyceny polega na cenie sprzedaży innych podobnych gruntów. Porównywalna metoda sprzedaży bada ostatnią sprzedaż podobnych gruntów w tym samym obszarze geograficznym, aby dowiedzieć się, za co grunty te zostałyby sprzedane na otwartym rynku. Często porównywalna metoda sprzedaży wymaga subiektywnych korekt pod kątem różnic w terenie i okolicy. Cena sprzedaży zamkniętej działki może na przykład pomóc w określeniu wartości działki o podobnej wielkości w pobliżu, ale jeśli ta działka przylega do ruchliwej ulicy, jej wartość z pewnością będzie nieco inna.
Wielu rzeczoznawców wyceny stosuje również model kosztów opracowania. Zgodnie z tą metodą oceniający badają istniejące koszty związane z zagospodarowaniem podobnych działek i biorą pod uwagę wszelkie fizyczne atrybuty terenu - takie jak strumienie, studnie irygacyjne lub gleba skalista - które mogą wpływać na potencjał budynku. Ten rodzaj wyceny jest zazwyczaj dość wyczerpujący, biorąc pod uwagę wiele różnych czynników.
Jeśli budynki są już przyłączone do działek, sprawy często stają się bardziej skomplikowane, jeśli chodzi o wycenę. W takich przypadkach wycena gruntów wymaga obliczenia, w jakim stopniu budynki wpływają na cenę sprzedaży i jaka byłaby wartość gruntów bez przyłączonych budynków. Istnieje kilka metod wykonywania tego obliczenia.
Metody analizy dochodów i analizy kosztów należą do najczęstszych. W metodzie analizy dochodu rzeczoznawcy szacują, ile pieniędzy zarabia nieruchomość każdego roku. Następnie agenci określają, ile wart jest budynek, i przeznaczają część zarobionego dochodu na budynek. Pozostała część to wartość gruntu.
Asesorzy patrzą również na wartość budynku według metody analizy kosztów, ale tylko pod kątem kosztu ich budowy. Zgodnie z tą metodą wartość gruntu jest wartością nieruchomości pomniejszoną o koszty budowy. Wycena analizy kosztów jest często krytykowana za to, że nie uwzględnia kosztów amortyzacji ani kosztów utrzymania.
Zamiast przeprowadzać samodzielnie wiele domysłów i obliczeń, wiele współczesnych agencji wyceny korzysta z komputerów i technologii, aby pomóc im wykonywać szybsze, dokładniejsze wyceny gruntów. Opracowano różnorodne programy do opracowywania formuł i obliczania wartości gruntów w oparciu o wiele różnych czynników. Proces ten nazywany jest komputerową oceną masową lub CAMA.
Programy CAMA zwykle wykorzystują większe bazy danych rejestrów nieruchomości, informacji o sprzedaży i rozliczeń podatkowych z lat ubiegłych. Te bazy danych są znane jako systemy informacji geograficznej lub GIS. Żaden komputer nie może wykonać pracy człowieka, ale właściwie używany, komputer z programem CAMA może znacznie ułatwić pracę rzeczoznawcy.