Co se podílí na oceňování půdy?

Oceňování půdy obvykle zahrnuje četné výpočty, aby se určilo, kolik peněz má pozemek hodnotu. Ocenění mimo jiné vyžaduje určení toho, do jaké míry je hodnota pozemku nezávislá na jakýchkoli budovách, kolik se očekává, že se okolí v budoucích letech vyvine, a pravděpodobnost zhodnocení nebo znehodnocení. Provádění oceňování pozemků je obecně velmi složité úsilí. Hodnotitelé hodnotitelé často používají více než jednu metodu stanovení hodnoty půdy před tím, než dorazí na konečné číslo.

Znalost hodnoty půdy je důležitá z mnoha důvodů. Potenciální kupci půdy často chtějí vědět, kolik stojí za to, než do ní například investují. Vlády mají také zájem vědět, kolik dané země stojí za to, aby mohla vyměřit majetkové daně. Oceňování půdy je proces zjišťování skutečné současné hodnoty kteréhokoli pozemku, ať už rozvinutého či nikoli.

Jedna z nejběžnějších metod oceňování závisí na prodejní ceně jiné podobné půdy. Srovnatelná metoda prodeje zkoumá nedávný prodej podobné půdy ve stejné zeměpisné oblasti, aby získala představu o tom, za co by se země prodala na otevřeném trhu. Srovnatelná metoda prodeje často vyžaduje subjektivní úpravy rozdílů v zemi a okolí. Prodejní cena uzavřeného pozemku může například pomoci určit hodnotu podobně velké části v blízkosti, ale pokud tato část přiléhá na rušnou ulici, její hodnota bude nutně trochu jiná.

Mnoho odhadců oceňování také používá model nákladů na vývoj. V rámci této metody hodnotitelé studují stávající náklady spojené s vývojem podobných pozemků a zvažují jakékoli fyzické vlastnosti půdy - jako jsou potoky, zavlažovací studny nebo skalnatá půda -, které by mohly ovlivnit potenciál budovy. Tento typ oceňování je obvykle poměrně vyčerpávající a zohledňuje mnoho různých faktorů.

Jsou-li již k pozemkům připojeny budovy, věci se často zkomplikují, pokud jde o ocenění. V těchto případech vyžaduje ocenění půdy výpočet, jak moc budovy ovlivňují prodejní cenu a jaká by byla hodnota pozemku bez připojených těchto budov. Pro tento výpočet existuje několik metod.

Mezi nejběžnější patří metody analýzy příjmů a analýzy nákladů. V metodě analýzy příjmů odhadci odhadují, kolik peněz nemovitost vydělává každý rok. Poté agenti určují, kolik budovy stojí, a přidělí část vydělávaného příjmu do budovy. Zbytek je hodnota pozemku.

Hodnotitelé se také zabývají budováním hodnoty pomocí metody analýzy nákladů, ale pouze z hlediska toho, kolik stojí jejich konstrukce. Podle této metody je hodnota pozemku hodnota nemovitosti minus veškeré stavební náklady. Ocenění analýzy nákladů je často kritizováno za nezohlednění odpisů nebo nákladů na údržbu.

Spíše než mnoho odhadů a výpočtů samostatně, mnoho moderních oceňovacích agentur používá počítače a technologie, které jim pomáhají provádět rychlejší a přesnější oceňování půdy. Byly navrženy různé programy pro vývoj vzorců a výpočet hodnoty půdy na základě řady různých faktorů. Tento proces se nazývá hromadné oceňování pomocí počítače nebo CAMA.

Programy CAMA obvykle pronikají do větších databází majetkových záznamů, informací o prodeji a vyměřování daní z minulých let. Tyto databáze jsou známé jako geografické informační systémy nebo GIS. Žádný počítač nemůže vykonávat práci člověka, ale při správném používání může počítač, který provozuje program CAMA, výrazně usnadnit práci hodnotitele.