Was ist an der Grundstücksbewertung beteiligt?
Bei der Grundstücksbewertung werden in der Regel zahlreiche Berechnungen durchgeführt, um den Wert eines Grundstücks zu ermitteln. Die Bewertung erfordert unter anderem die Bestimmung des Wertes des Grundstücks unabhängig von Gebäuden, der voraussichtlichen Entwicklung des Stadtviertels in den kommenden Jahren und der Wahrscheinlichkeit einer Wertsteigerung oder Wertminderung. Die Durchführung einer Grundstücksbewertung ist im Allgemeinen ein sehr komplexes Unterfangen. Bewertungsgutachter verwenden häufig mehr als eine Methode zur Ermittlung des Grundstückswertes, bevor sie zu einer endgültigen Zahl gelangen.
Die Kenntnis des Landwerts ist aus mehreren Gründen wichtig. Potenzielle Landkäufer möchten häufig wissen, wie viel ein Grundstück wert ist, bevor sie beispielsweise in es investieren. Regierungen haben auch ein Interesse daran zu wissen, wie viel ein bestimmtes Grundstück wert ist, um die Grundsteuern zu bestimmen. Die Grundstücksbewertung ist der Prozess der Ermittlung des tatsächlichen aktuellen Werts eines Grundstücks, das erschlossen ist oder nicht.
Eine der gebräuchlichsten Bewertungsmethoden beruht auf dem Verkaufspreis anderer, ähnlicher Grundstücke. Bei der vergleichbaren Verkaufsmethode werden die jüngsten Verkäufe ähnlicher Grundstücke innerhalb desselben geografischen Gebiets untersucht, um einen Eindruck davon zu bekommen, wofür die Grundstücke auf dem freien Markt verkauft würden. Oft erfordert die vergleichbare Verkaufsmethode subjektive Anpassungen für Unterschiede im Land und in der Umgebung. Der Verkaufspreis eines umschlossenen Grundstücks kann beispielsweise dazu beitragen, den Wert eines Grundstücks mit ähnlicher Größe in der Nähe zu bestimmen. Wenn dieses Grundstück jedoch an einer stark befahrenen Straße anliegt, ist der Wert notwendigerweise ein wenig unterschiedlich.
Viele Bewerter verwenden auch ein Entwicklungskostenmodell. Bei dieser Methode untersuchen die Gutachter die vorhandenen Kosten für die Entwicklung ähnlicher Grundstücke und berücksichtigen alle physischen Landmerkmale - wie Bäche, Bewässerungsbrunnen oder felsige Böden -, die sich auf das Baupotenzial auswirken könnten. Diese Art der Bewertung ist unter Berücksichtigung vieler verschiedener Faktoren in der Regel recht erschöpfend.
Wenn die Grundstücke bereits mit Gebäuden verbunden sind, wird die Bewertung häufig komplizierter. In diesen Fällen erfordert die Grundstücksbewertung eine Berechnung, wie stark sich die Gebäude auf den Verkaufspreis auswirken und wie hoch der Wert des Grundstücks wäre, wenn diese Gebäude nicht angebracht wären. Es gibt verschiedene Methoden, um diese Berechnung durchzuführen.
Die Methoden der Einkommensanalyse und der Kostenanalyse gehören zu den häufigsten. Bei der Einkommensanalyse schätzen die Bewerter der Grundstücke, wie viel Geld die Immobilie pro Jahr verdient. Anschließend bestimmen die Agenten, wie viel das Gebäude wert ist, und weisen dem Gebäude einen Teil des verdienten Einkommens zu. Der Rest ist der Grundstückswert.
Assessoren betrachten den Gebäudewert auch anhand der Kostenanalyse, jedoch nur in Bezug auf die Kosten für den Bau. Bei dieser Methode ist der Grundstückswert der Grundstückswert abzüglich etwaiger Baukosten. Die Bewertung von Kostenanalysen wird oft kritisiert, weil Abschreibungen oder Unterhaltskosten nicht berücksichtigt werden.
Anstatt viele Vermutungen und Berechnungen selbst anzustellen, verwenden viele moderne Bewertungsagenturen Computer und Technologien, um schnellere und genauere Landbewertungen durchzuführen. Eine Vielzahl von Programmen wurde entwickelt, um Formeln zu entwickeln und den Bodenwert auf der Grundlage einer Reihe verschiedener Faktoren zu berechnen. Dieser Prozess wird als computergestützte Massenbewertung oder CAMA bezeichnet.
CAMA-Programme greifen in der Regel auf größere Datenbanken mit Objektdaten, Verkaufsinformationen und Steuerveranlagungen aus früheren Jahren zurück. Diese Datenbanken werden als geografische Informationssysteme oder GIS bezeichnet. Kein Computer kann die Arbeit eines Menschen verrichten, aber wenn er richtig eingesetzt wird, kann ein Computer, auf dem ein CAMA-Programm ausgeführt wird, die Arbeit eines Bewerters erheblich erleichtern.