O que está envolvido na avaliação de terrenos?
A avaliação da terra geralmente envolve numerosos cálculos para determinar quanto vale um lote de terra. Entre outras coisas, a avaliação exige uma determinação de quanto vale a terra, independentemente de qualquer edifício, quanto o bairro deverá desenvolver nos próximos anos e a probabilidade de apreciação ou depreciação. Realizar a avaliação da terra é geralmente um empreendimento muito complexo. Os avaliadores de avaliação geralmente usam mais de um método para determinar o valor da terra antes de chegar a um número final.
Conhecer o valor da terra é importante por várias razões. Os potenciais compradores de terras geralmente querem saber quanto vale um terreno antes de investir nele, por exemplo. Os governos também têm interesse em saber quanto vale um determinado terreno para avaliar os impostos sobre a propriedade. A avaliação da terra é o processo de determinar o valor atual real de qualquer pedaço de terra, desenvolvido ou não.
Um dos métodos de avaliação mais comuns se baseia no preço de venda de outros terrenos semelhantes. O método de vendas comparável examina as vendas recentes de terras semelhantes na mesma área geográfica para ter uma idéia do que a terra venderia no mercado aberto. Muitas vezes, o método de venda comparável requer ajustes subjetivos para diferenças de terreno e área circundante. O preço de venda de um lote fechado pode ajudar a determinar o valor de um lote de tamanho semelhante nas proximidades, por exemplo, mas se esse lote se encontrar em uma rua movimentada, seu valor será necessariamente um pouco diferente.
Muitos avaliadores de avaliação também usam um modelo de custo de desenvolvimento. Sob esse método, os avaliadores estudam os custos existentes envolvidos no desenvolvimento de terrenos semelhantes e consideram quaisquer atributos físicos do terreno - como riachos, poços de irrigação ou solo rochoso - que podem afetar o potencial de construção. Esse tipo de avaliação geralmente é bastante exaustivo, levando em consideração muitos fatores diferentes.
Se os edifícios já estão anexados aos lotes, as coisas geralmente ficam mais complicadas no que diz respeito à avaliação. Nesses casos, a avaliação do terreno exige um cálculo de quanto os edifícios estão afetando o preço de venda e qual seria o valor do terreno sem esses edifícios. Existem vários métodos para fazer esse cálculo.
Os métodos de análise de receita e análise de custo estão entre os mais comuns. No método de análise de renda, os avaliadores da avaliação da terra estimam quanto dinheiro a propriedade ganha a cada ano. Em seguida, os agentes determinam quanto vale a construção e alocam uma parte da renda obtida ao edifício. O restante é o valor da terra.
Os avaliadores também analisam a criação de valor sob o método de análise de custos, mas apenas em termos de quanto custa construí-los. Sob esse método, o valor da terra é o valor da propriedade menos quaisquer custos de construção. A avaliação da análise de custos é frequentemente criticada por não levar em consideração os custos de depreciação ou manutenção.
Em vez de fazer muitas suposições e cálculos por conta própria, muitas agências de avaliação modernas estão usando computadores e tecnologia para ajudá-las a realizar avaliações de terreno mais rápidas e precisas. Uma variedade de programas foi projetada para desenvolver fórmulas e calcular o valor da terra com base em vários fatores diferentes. Esse processo é conhecido como avaliação em massa assistida por computador, ou CAMA.
Os programas CAMA costumam acessar bancos de dados maiores de registros de propriedades, informações de vendas e avaliações fiscais de anos anteriores. Esses bancos de dados são conhecidos como sistemas de informações geográficas ou GIS. Nenhum computador pode fazer o trabalho de um ser humano, mas, quando usado adequadamente, um computador executando um programa CAMA pode facilitar consideravelmente o trabalho de um avaliador de avaliação.