Qu'est-ce qui est impliqué dans l'évaluation foncière?

L'évaluation des terres implique généralement de nombreux calculs pour déterminer la valeur monétaire d'une parcelle de terrain. Entre autres choses, l’évaluation nécessite de déterminer la valeur du terrain indépendamment de l’immeuble, l’aménagement probable du quartier dans les années à venir et la probabilité d’une appréciation ou d’une dépréciation. Effectuer une évaluation foncière est généralement une entreprise très complexe. Les évaluateurs d’évaluation utilisent souvent plus d’une méthode pour déterminer la valeur du terrain avant d’atteindre un nombre final.

Connaître la valeur des terres est important pour un certain nombre de raisons. Les acheteurs de terres potentiels veulent souvent savoir combien vaut une terre avant d'y investir, par exemple. Les gouvernements ont également intérêt à savoir combien vaut un lopin de terre donné pour pouvoir calculer les impôts fonciers. L'évaluation des terres est le processus permettant de déterminer la valeur actuelle réelle de toute parcelle de terrain, aménagée ou non.

L’une des méthodes d’évaluation les plus courantes repose sur le prix de vente d’autres terrains similaires. La méthode des ventes comparables examine les ventes récentes de terrains similaires dans la même zone géographique pour avoir une idée de ce que les terrains pourraient vendre sur le marché libre. Souvent, la méthode de vente comparable nécessite des ajustements subjectifs pour les différences de terrain et de zone environnante. Le prix de vente d'un terrain clos peut aider à déterminer la valeur d'un terrain de même taille situé à proximité, par exemple, mais si ce lot jouxte une rue animée, sa valeur sera nécessairement un peu différente.

De nombreux évaluateurs utilisent également un modèle de coût de développement. Selon cette méthode, les évaluateurs étudient les coûts actuels liés à l'aménagement de parcelles similaires et étudient tous les attributs physiques de la terre (tels que ruisseaux, puits d'irrigation ou sols rocheux) susceptibles d'affecter le potentiel de construction. Ce type d’évaluation est généralement assez exhaustif et prend en compte de nombreux facteurs différents.

Si des bâtiments sont déjà rattachés aux lots, les choses se compliquent souvent en matière d’évaluation. Dans ces cas, l’évaluation foncière nécessite un calcul de l’impact des bâtiments sur le prix de vente et de la valeur du terrain sans ces bâtiments. Il existe plusieurs méthodes pour effectuer ce calcul.

L’analyse des revenus et l’analyse des coûts sont parmi les plus courantes. Dans la méthode d’analyse des revenus, les évaluateurs d’évaluation foncière estiment le revenu annuel de la propriété. Ensuite, les agents déterminent la valeur du bâtiment et affectent une partie du revenu gagné à ce dernier. Le reste est la valeur de la terre.

Les évaluateurs considèrent également la création de valeur selon la méthode d'analyse des coûts, mais uniquement en termes de coût de construction. Selon cette méthode, la valeur du terrain est la valeur de la propriété moins les coûts de construction. Il est souvent reproché à l’évaluation des coûts de ne pas prendre en compte les frais d’amortissement ou d’entretien.

Plutôt que de faire beaucoup de suppositions et de calculs, de nombreuses agences d’évaluation modernes utilisent des ordinateurs et des technologies pour les aider à effectuer des évaluations foncières plus rapides et plus précises. Divers programmes ont été conçus pour élaborer des formules et calculer la valeur des terres en fonction d’un certain nombre de facteurs. Ce processus est appelé évaluation de masse assistée par ordinateur, ou CAMA.

Les programmes de CAMA s’appuient généralement sur des bases de données plus volumineuses contenant des registres de propriété, des informations sur les ventes et des évaluations fiscales des années passées Ces bases de données sont appelées systèmes d’information géographique ou SIG. Aucun ordinateur ne peut faire le travail d'un humain, mais utilisé correctement, un ordinateur exécutant un programme CAMA peut considérablement faciliter le travail d'un évaluateur d'évaluation.