Hva er involvert i verdivurdering?

Verdivurdering av land innebærer typisk en rekke beregninger for å bestemme hvor mye penger en tomt er verdt. Verdsettelse krever blant annet en bestemmelse av hvor mye landet er verdt uavhengig av bygninger, hvor mye nabolaget forventes å utvikle seg i de kommende år, og sannsynligheten for verdsettelse eller avskrivning. Å utføre landverdivurdering er generelt en veldig kompleks forsøk. Verdsettelsesvurderere bruker ofte mer enn en metode for å bestemme landverdien før de kommer til et endelig tall.

Å vite landverdi er viktig av flere årsaker. Potensielle landkjøpere vil ofte vite hvor mye et stykke land er verdt før de for eksempel investerer i det. Regjeringer har også en interesse i å vite hvor mye et gitt stykke land er verdt for å kunne vurdere eiendomsskatt. Verdivurdering av land er prosessen med å finne den nåværende verdien av et stykke land, utviklet eller ikke.

En av de vanligste verdsettelsesmetodene er avhengig av salgsprisen på andre, lignende land. Den sammenlignbare salgsmetoden kartlegger det nylige salget av lignende land i det samme geografiske området for å få en forståelse av hva landet vil selge for på det åpne markedet. Ofte krever den sammenlignbare salgsmetoden subjektive justeringer for forskjeller i land og omegn. Salgsprisen på et lukket parti kan hjelpe til med å bestemme verdien av et lignende parti i nærheten, for eksempel, men hvis dette partiet ligger an mot en travel gate, vil verdien nødvendigvis være litt annerledes.

Mange vurderingsvurderere bruker også en kostnad for utviklingsmodell. Under denne metoden studerer vurdererne de eksisterende kostnadene som er forbundet med å utvikle lignende tomter, og vurderer eventuelle fysiske landattributter - for eksempel bekker, vanningsbrønner eller steinete jord - som kan påvirke byggepotensialet. Denne typen verdsettelse er typisk ganske uttømmende og tar mange forskjellige faktorer i betraktning.

Hvis bygninger allerede er festet til partiene, blir ting ofte mer komplisert når det gjelder verdsettelse. I disse tilfellene krever tomtevurdering en beregning av hvor mye bygningene påvirker salgsprisen, og hva verdien av landet ville være uten at bygningene er knyttet. Det er flere metoder for å gjøre denne beregningen.

Inntektsanalysen og kostnadsanalysemetodene er blant de vanligste. I inntektsanalysemetoden estimerer landvurderingsvurdererne hvor mye penger eiendommen tjener hvert år. Deretter bestemmer agentene hvor mye bygningen er verdt, og tildeler en del av de opptjente inntektene til bygningen. Resten er tomteverdien.

Evaluerere ser også på bygningsverdi under kostnadsanalysemetoden, men bare med tanke på hvor mye det koster å konstruere dem. Under denne metoden er tomteverdien eiendomsverdien minus eventuelle byggekostnader. Verdivurdering av kostnadsanalyse kritiseres ofte for ikke å ta avskrivninger eller vedlikeholde kostnader.

I stedet for å lage mange gjetninger og beregninger på egen hånd, bruker mange moderne verdsettelsesbyråer datamaskiner og teknologi for å hjelpe dem med å utføre raskere og mer nøyaktige landvurderinger. En rekke programmer er designet for å utvikle formler og beregne landverdi basert på en rekke forskjellige faktorer. Denne prosessen er kjent som datamaskinassistert massevurdering, eller CAMA.

CAMA-programmer benytter seg vanligvis av større databaser med eiendomsregister, salgsinformasjon og skattemessige vurderinger fra tidligere år. Disse databasene er kjent som geografiske informasjonssystemer, eller GIS. Ingen datamaskiner kan utføre et menneskes arbeid, men brukt på riktig måte, en datamaskin som kjører et CAMA-program, kan gjøre en verdsettelsesvurderings arbeid betydelig lettere.