Quali sono i titoli garantiti da ipoteca?
I titoli garantiti da ipoteca sono interessi in un pool di mutui che autorizzano i portatori a pagamenti dal pool. Si potrebbe pensare a loro come alle quote di un mutuo per la casa; ogni volta che il mutuatario effettua un pagamento sulla propria ipoteca, una parte di tale pagamento finisce nelle mani di un portatore di titoli garantiti da ipoteca. Questo tipo di sicurezza è noto come "sicurezza del debito", il che significa che il portatore ha un interesse in una forma di debito.
Di solito, il modo in cui funzionano i titoli garantiti da ipoteca è che un'impresa di investimento o un'entità governativa acquista un gran numero di mutui dalla banca emittente, creando un pool di mutui. Gli investitori possono acquistare in quel pool per un determinato importo per azione e, quando vengono effettuati i pagamenti, ottengono rendimenti di dimensioni variabili, a seconda di quante azioni possiedono e del rating delle loro azioni. L'idea è che, diffondendo il rischio, agli investitori viene garantito un certo livello di rendimento, poiché se un acquirente di case in un pool di 1.000 inadempienze sulla propria ipoteca, ciò non avrà un impatto enorme sugli azionisti.
Il pool di mutui è diviso in diverse classi conosciute come tranche. A ogni tranche viene assegnato un rating, da AAA a senza rating. Quando gli investitori acquistano nel pool, possono specificare la tranche in cui desiderano acquistare, con le sezioni con il rating più alto che ricevono prima i pagamenti. Ciò significa che se le persone iniziano a essere inadempienti sui propri mutui, gli investitori con titoli garantiti da ipoteca con rating AAA continueranno a ricevere pagamenti, mentre gli investitori che hanno scelto segmenti con rating inferiore potrebbero non ricevere alcun pagamento.
Dal punto di vista delle banche, in particolare delle piccole banche, i titoli garantiti da ipoteca sono un accordo eccellente, perché ricevono il pagamento completo quando vengono acquistati i mutui. Ciò significa che il rischio di offrire quei mutui è stato eliminato e che dispongono di capitale disponibile da investire o prestare. Per gli investitori, la condivisione del rischio in un ampio pool dovrebbe rendere i titoli garantiti da ipoteca un luogo ragionevolmente sicuro in cui investire, sebbene il flusso di cassa possa essere irregolare, poiché ad alcuni mutuatari piace pagare anticipatamente i loro mutui, con l'obiettivo di rimborsare il prestito prima la sua data di scadenza.
Come gli investitori hanno appreso in modo piuttosto esplosivo nel 2008, i titoli garantiti da ipoteca possono essere estremamente pericolosi se un gran numero di mutuatari inizia a inadempiere sui propri prestiti contemporaneamente. Un titolo può essere pieno di cosiddetti prestiti "subprime" che sono inclini al default, portando a un crollo delle entrate per gli investitori, e può verificarsi un effetto valanga poiché sempre più mutuatari non riescono a pagare i loro mutui. Per gli investitori con una diversificazione limitata, la perdita di reddito derivante da un titolo garantito da ipoteca può rappresentare un problema serio.