O que são títulos lastreados em hipotecas?
Os títulos garantidos por hipotecas são interesses em um conjunto de hipotecas que conferem aos portadores os pagamentos do conjunto. Alguém poderia pensar nelas como ações de um empréstimo à habitação; sempre que o mutuário efetuar um pagamento de sua hipoteca, uma parte desse pagamento acabará nas mãos de um portador de títulos lastreados em hipotecas. Esse tipo de título é conhecido como "título de dívida", o que significa que o portador tem interesse em uma forma de dívida.
Geralmente, a maneira como os títulos lastreados em hipotecas funcionam é que uma empresa de investimento ou entidade governamental compre um grande número de hipotecas do banco emissor, criando um conjunto de hipotecas. Os investidores podem comprar esse pool por um valor definido por ação e, à medida que os pagamentos são feitos, eles obtêm retornos que variam em tamanho, dependendo de quantas ações possuem e da classificação de suas ações. A idéia é que, ao espalhar o risco, é garantido aos investidores um certo nível de retorno, pois, se um comprador em um conjunto de 1.000 inadimplências em sua hipoteca, isso não terá um grande impacto sobre os acionistas.
O conjunto de hipotecas é dividido em diferentes classes, conhecidas como tranches. Cada parcela recebe uma classificação de crédito, de AAA a sem classificação. Quando os investidores compram no pool, eles podem especificar a parcela que gostariam de comprar, com as seções com a classificação mais alta recebendo os pagamentos primeiro. Isso significa que, se as pessoas começarem a deixar de pagar suas hipotecas, os investidores com títulos lastreados em hipotecas com classificação AAA continuarão recebendo pagamentos, enquanto os investidores que escolherem segmentos com classificação mais baixa podem não receber nenhum pagamento.
Do ponto de vista dos bancos, especialmente os pequenos, os títulos lastreados em hipotecas são um excelente arranjo, porque recebem pagamento integral quando as hipotecas são compradas. Isso significa que o risco de oferecer essas hipotecas foi eliminado e eles têm capital disponível para investir ou emprestar. Para os investidores, compartilhar o risco em um grande pool deve tornar os títulos lastreados em hipotecas um local razoavelmente seguro para investir, embora o fluxo de caixa possa ser irregular, pois alguns tomadores de empréstimos gostam de pagar antecipadamente suas hipotecas, com o objetivo de quitar o empréstimo antes data de vencimento.
Como os investidores aprenderam bastante explosivamente em 2008, os títulos garantidos por hipotecas podem ser extremamente perigosos se um grande número de mutuários começar a deixar de pagar seus empréstimos de uma só vez. Um título pode ser embalado com os chamados empréstimos "sub prime" que são propensos a inadimplência, levando a um colapso na receita dos investidores, e um efeito de bola de neve pode ocorrer à medida que mais e mais mutuários falham em fazer seus pagamentos de hipotecas. Para investidores com diversificação limitada, a perda de receita de um título lastreado em hipotecas pode ser um problema sério.