Que sont les titres adossés à des créances hypothécaires?

Les titres adossés à des créances hypothécaires sont des intérêts dans un pool de créances hypothécaires qui donnent droit à des paiements de la part du porteur. On pourrait penser à eux comme à des actions dans un prêt immobilier; chaque fois que l'emprunteur effectue un paiement sur son prêt hypothécaire, une partie de ce paiement finit entre les mains d'un porteur de titres adossés à un prêt hypothécaire. Ce type de titre est appelé «titre de créance», ce qui signifie que le porteur a un intérêt sur une forme de dette.

Habituellement, la façon dont les titres adossés à des créances hypothécaires fonctionnent est qu’une entreprise d’investissement ou une entité gouvernementale achète un grand nombre d’hypothèques à la banque émettrice, créant ainsi un pool d’hypothèques. Les investisseurs peuvent acheter dans ce pool un montant fixe par action. Au fur et à mesure des paiements, ils reçoivent des rendements de taille variable, en fonction du nombre d'actions qu'ils possèdent et de la notation de leurs actions. L'idée est qu'en répartissant les risques, les investisseurs obtiennent un certain niveau de rendement, car si un acheteur sur un pool de 1 000 défauts de paiement de son prêt hypothécaire n'a pas un impact énorme sur ses actionnaires.

Le pool d’hypothèques est divisé en différentes classes appelées tranches. Chaque tranche reçoit une cote de crédit allant de AAA à non notée. Lorsque les investisseurs souscrivent au pool, ils peuvent spécifier la tranche dans laquelle ils souhaitent souscrire, les segments les mieux notés du pool recevant les paiements en premier. Cela signifie que si les gens commencent à faire défaut sur leurs prêts hypothécaires, les investisseurs avec des titres adossés à des créances notés AAA continueront de recevoir des paiements, tandis que les investisseurs qui ont choisi des segments moins bien notés peuvent ne recevoir aucun paiement.

Du point de vue des banques, en particulier des petites, les titres adossés à des créances hypothécaires constituent un excellent arrangement, car ils reçoivent le paiement intégral lors de l’achat des prêts hypothécaires. Cela signifie que le risque lié à l'offre de ces hypothèques a été éliminé et qu'elles disposent du capital nécessaire pour investir ou prêter. Pour les investisseurs, le partage des risques dans un grand groupe est censé faire des titres adossés à des créances hypothécaires un endroit raisonnablement sûr pour investir, même si le flux de trésorerie peut être irrégulier, certains emprunteurs préférant rembourser leurs emprunts hypothécaires par anticipation, l'objectif étant de rembourser le prêt avant. sa date d'échéance.

Comme les investisseurs ont appris de manière assez explosive en 2008, les titres adossés à des créances hypothécaires peuvent être extrêmement dangereux si un grand nombre d’emprunteurs commencent à faire défaut sur leurs prêts en même temps. Une garantie peut être remplie de prêts dits «subprimes» qui sont sujets à défaut, entraînant un effondrement des revenus des investisseurs et un effet de boule de neige pouvant se produire alors que de plus en plus d’emprunteurs ne parviennent pas à effectuer leurs paiements hypothécaires. Pour les investisseurs dont la diversification est limitée, la perte de revenu provenant d’un titre adossé à une hypothèque peut être un problème grave.