Che cos'è l'assicurazione ipotecaria?
L'assicurazione ipotecaria, nota anche come assicurazione ipotecaria privata (PMI) o mutuanti (LMI), è una polizza assicurativa che protegge i finanziatori dal potenziale inadempimento dei mutuatari. La politica viene acquistata dal prestatore e i premi vengono trasferiti ai mutuatari come una commissione applicata al pagamento del mutuo mensile. L'assicurazione sui mutui è in genere richiesta per i mutui per i quali l'acconto è inferiore al 20% del valore della proprietà acquistata.
Per beneficiare dell'assicurazione mutuo, un mutuo potrebbe dover soddisfare le condizioni stabilite dalla Federal National Mortgage Association (Fannie Mae). Queste condizioni riguardano le qualifiche del mutuatario, il tipo di proprietà presa in prestito e la dimensione del mutuo. Se le condizioni sono soddisfatte, l'ipoteca assicurata diventa ammissibile per la rivendita nel mercato molto ampio e liquido per i titoli garantiti da ipoteca. Ciò consente ai finanziatori di erogare o originare più prestiti di quanti altrimenti potrebbero essere in grado di gestire poiché possono essere venduti mutui più vecchi.
Il costo dell'assicurazione ipotecaria può anche essere incorporato direttamente nell'ipoteca in un processo chiamato capitalizzazione . Se capitalizzato in questo modo, il premio diventa una detrazione fiscale aggiuntiva nelle giurisdizioni in cui i pagamenti dei mutui sono deducibili dalle tasse.
Non tutti i mutuatari possono permettersi l'acconto del 20% necessario per evitare il pagamento dei premi dell'assicurazione ipotecaria. Per aiutare questi mutuatari, è stata creata una tecnica di finanziamento nota come 80-10-10. Mentre l'ipoteca primaria o prima rimane all'80% del valore della proprietà, l'anticipo viene ridotto al 10% con fondi aggiuntivi provenienti da una seconda ipoteca. Mentre la seconda ipoteca comporta un tasso di interesse più elevato rispetto alla prima ipoteca più ampia, l'eliminazione dell'assicurazione ipotecaria consente di ripagare il debito più rapidamente. Una volta che il capitale del debitore sale al 20%, i mutui possono essere combinati senza la necessità di un'assicurazione ipotecaria. Una variante nota come 80-15-5 potrebbe anche essere disponibile per gli acquirenti di case con una liquidità sufficiente per il 5% di sconto.
All'inizio degli anni '90, l'assicurazione dei mutui divenne al centro di una lieve controversia. Con i mutui acquistati e venduti nel mercato secondario, i proprietari di case venivano talvolta addebitati per l'assicurazione dei mutui molto tempo dopo aver varcato la soglia del 20% del capitale proprio. Dopo una breve inchiesta del Congresso, molti proprietari di case hanno ricevuto sconti dai finanziatori e le norme di segnalazione sono state rafforzate per prevenire il ripetersi.