Che cos'è l'ammortamento negativo?

L'ammortamento negativo è una situazione in cui il saldo principale di un prestito aumenta ogni mese, anziché diminuire con ogni pagamento. Questo tipo di prestito si riscontra più comunemente nei prestiti immobiliari, con l'obiettivo di ridurre i pagamenti mensili nelle prime fasi del prestito per facilitare il rimborso da parte dei clienti. Tuttavia, vi sono alcuni gravi rischi per i prestiti di ammortamento negativi, non ultimo il fatto che ad un certo punto i pagamenti mensili dovranno aumentare o il prestito non verrà mai rimborsato.

In lender-speak, "ammortamento" si riferisce al pagamento del saldo principale su un prestito. Nella maggior parte dei casi, quando qualcuno effettua un pagamento in prestito, tale pagamento viene utilizzato per ripagare gli interessi maturati e il resto del pagamento viene applicato al capitale. Nelle prime fasi del prestito, i pagamenti spesso vanno quasi interamente a interesse, con una piccola frazione che va al capitale, ma alla fine il capitale inizierà a scendere e si dice che il mutuatario abbia "capitale" nel prestito .

In un ammortamento negativo o in un prestito NegAm, il mutuatario ha pagamenti mensili che non coprono gli interessi. Di conseguenza, alla fine del mese, gli interessi non pagati vengono aggiunti al saldo del prestito, facendolo aumentare. Questi tipi di prestiti sono spesso utilizzati per offrire agli acquirenti di case bassi pagamenti mensili nelle prime fasi del loro prestito, ma alla fine i pagamenti saranno adeguati, a volte in combinazione con un "pagamento in mongolfiera" che è progettato per pagare una grande fetta del principale.

Le persone spesso usano prestiti con ammortamento negativo quando pensano che il valore di un'attività aumenterà in modo significativo e che quindi possono potenzialmente rifinanziare l'attività a un tasso di interesse migliore e un importo più elevato, ripagando il prestito originale e ottenendo un nuovo prestito con termini più favorevoli. L'ovvio problema con questa tattica è che se il valore dell'attività rimane invariato o si deprezza, il rifinanziamento potrebbe non essere un'opzione e, nei casi in cui l'ammortamento è grave, il salto dei pagamenti mensili può diventare un problema serio.

I consulenti finanziari hanno una consulenza mista sui prestiti di ammortamento negativi. I mutuatari non dovrebbero certamente intraprendere un simile prestito senza esserne consapevoli e potrebbero prendere in considerazione la possibilità di chiedere una comunicazione di quanto pagheranno durante la durata del prestito. Molti istituti di credito sono felici di fornire informazioni su quanti pagamenti mensili sarebbero dovuti all'influenza di variabili assortite, come l'accorciamento o l'estensione del termine o la sottoscrizione di un mutuo a tasso variabile (ARM) in cui i pagamenti iniziali sono bassi.