Wat is een erfpacht hypotheek?
Leasehold hypotheken zijn leningen die worden gebruikt om huurders te helpen bij de financiering van een soort project in verband met grond die wordt verhuurd. Vaak is dit type hypotheek nuttig bij het verstrekken van de middelen die nodig zijn om een gebouw of een reeks gebouwen op het gehuurde te bouwen. Voor het grootste deel moet de lease op de grond een aantal jaren duren voordat een geldschieter serieus zal overwegen de hypotheekaanvraag goed te keuren.
Het gebruik van een erfpachthypotheek is gebruikelijk bij de ontwikkeling van onroerend goed voor commerciële doeleinden. Een ontwikkelaar kan bijvoorbeeld een huurcontract van vijftig jaar krijgen op een areaal dat al of binnenkort zal worden bestemd voor zakelijk gebruik. Zodra de huurovereenkomst is afgesloten, kan de ontwikkelaar een erfpachthypotheek afsluiten om middelen te verkrijgen om een winkelcentrum op het areaal te bouwen. Ervan uitgaande dat de investering succesvol is, genereert het winkelcentrum voldoende inkomsten om zowel de erfpacht te dekken als de erfpachthypotheek terug te betalen volgens de voorwaarden in het leningscontract.
Een van de voordelen van de leasehold hypotheekovereenkomst is dat het de ontwikkelaar in staat stelt door te gaan zonder een groot deel van zijn of haar activa aan het ontwikkelingsproject vast te leggen. Dit maakt het mogelijk om de grondleasebetalingen en de maandelijkse betalingen voor de hypotheek te doen met behulp van beschikbaar kapitaal terwijl de ontwikkeling aan de gang is. Zodra het project is voltooid en de ontwikkeling zelf inkomsten begint te genereren, kan die inkomstenstroom worden gebruikt om zowel de hypotheek als de erfpacht te betalen, en de ontwikkelaar een stabiele bron van inkomsten te bieden voor andere projecten.
Het is belangrijk op te merken dat een erfpachthypotheek wordt vervangen door de erfpacht die de huurder toegang tot de grond verleent, ervan uitgaande dat de huurovereenkomst van kracht was vóór de goedkeuring van de hypotheek. Dit betekent dat als de huurder in gebreke blijft met zowel de huurovereenkomst als de erfpachthypotheek, de huurovereenkomst voorrang heeft, aangezien deze als een eerste pandrecht wordt beschouwd. Zodra de huurovereenkomst is afgewikkeld, worden alle vorderingen van de kredietgever van de hypotheek aangepakt en geheel of gedeeltelijk afgewikkeld.
Net als bij elk type uitleningssituatie, kijken geldschieters die erfpachtleningen aanbieden nauwgezet naar de kredietwaardigheid van de aanvrager van de lening. Doorgaans wil de geldschieter ook de verzekering van de verhuurder dat hij of zij op de hoogte is van de ontwikkelingsplannen van de huurder en geen bezwaar heeft tegen die plannen. Bovendien zal de kredietgever waarschijnlijk goed kijken naar het potentieel van het project om uiteindelijk zelfvoorzienend te worden en voldoende inkomsten te genereren om de hypotheek volgens de voorwaarden terug te betalen. Als de kredietgever van mening is dat het ontwikkelingsproject geen redelijke kans van slagen heeft, wordt de hypotheekaanvraag waarschijnlijk afgewezen.