Co to jest hipoteka dzierżawna?
Hipoteki hipoteczne to pożyczki, które są przeznaczone na pomoc najemcom w finansowaniu pewnego rodzaju projektów związanych z dzierżawionym gruntem. Często tego rodzaju hipoteka jest pomocna w zapewnieniu zasobów potrzebnych do wzniesienia budynku lub szeregu budynków na dzierżawionym gruncie. W większości przypadków dzierżawa gruntów musi trwać kilka lat, zanim pożyczkodawca poważnie rozważy zatwierdzenie wniosku o kredyt hipoteczny.
Wykorzystanie hipoteki dzierżawnej jest wspólne z zagospodarowaniem nieruchomości do celów komercyjnych. Na przykład deweloper może uzyskać najem na pięćdziesiąt lat, który jest już lub wkrótce będzie przeznaczony pod działalność gospodarczą. Po zawarciu umowy najmu deweloper może zabezpieczyć hipotekę dzierżawną jako sposób na pozyskanie środków na budowę centrum handlowego na areale. Zakładając, że inwestycja się powiedzie, centrum handlowe generuje wystarczające przychody, aby pokryć zarówno dzierżawę gruntu, jak i spłacić hipotekę dzierżawną zgodnie z warunkami określonymi w umowie pożyczki.
Jedną z korzyści wynikających z umowy kredytu hipotecznego jest to, że pozwala ona deweloperowi kontynuować bez wiązania dużej ilości swoich aktywów w projekcie deweloperskim. Dzięki temu możliwe jest dokonywanie płatności za dzierżawę gruntu i miesięcznych spłat kredytu hipotecznego z wykorzystaniem dostępnego kapitału w trakcie realizacji inwestycji. Po zakończeniu projektu i rozpoczęciu samodzielnego generowania dochodu, ten strumień przychodów można wykorzystać zarówno na spłatę kredytu hipotecznego, jak i dzierżawy gruntu, a także zapewnić deweloperowi stałe źródło dochodów do wykorzystania na inne projekty.
Należy zauważyć, że hipotekę dzierżawną zastępuje dzierżawa gruntu, która zapewnia najemcy dostęp do gruntu, przy założeniu, że dzierżawa obowiązywała przed zatwierdzeniem hipoteki. Oznacza to, że jeśli najemca nie wywiąże się zarówno z umowy najmu, jak i hipoteki, dzierżawa będzie miała pierwszeństwo, ponieważ uznaje się ją za pierwsze zastaw. Po uregulowaniu umowy najmu wszelkie roszczenia pożyczkodawcy dotyczące hipoteki są rozwiązywane i częściowo lub całkowicie zaspokajane.
Podobnie jak w przypadku każdego rodzaju sytuacji pożyczkowej, pożyczkodawcy oferujący kredyty hipoteczne przyglądają się uważnie ocenie wiarygodności kredytowej wnioskodawcy. Zazwyczaj pożyczkodawca będzie chciał uzyskać od wynajmującego zapewnienie, że jest świadomy planów rozwojowych najemcy i nie ma sprzeciwu wobec tych planów. Ponadto pożyczkodawca prawdopodobnie przyjrzy się uważnie potencjałowi projektu, aby w końcu stać się samowystarczalnym i wygenerować wystarczający dochód, aby spłacić hipotekę zgodnie z warunkami. Jeżeli kredytodawca uważa, że projekt deweloperski nie ma uzasadnionej szansy na sukces, wniosek o kredyt hipoteczny najprawdopodobniej zostanie odrzucony.