Vad är ett hyreslån?
Hyreslån är lån som används för att hjälpa hyresgästerna att finansiera någon typ av projekt som är förknippade med mark som hyrs. Ofta är denna typ av inteckning bra för att tillhandahålla de resurser som behövs för att bygga en byggnad eller serie byggnader på det hyrda marken. För det mesta måste hyresavtalet på marken vara under ett antal år innan en långivare på allvar överväger att godkänna hypoteksansökan.
Användningen av en hyreslån är vanligt med utvecklingen av fastigheter för kommersiella ändamål. Till exempel kan en utvecklare få ett femtioårigt hyresavtal för areal som redan eller kort kommer att regleras för affärsbruk. När hyresavtalet är på plats kan utvecklaren säkra en hyreslån som ett medel för att få medel för att bygga ett köpcentrum på området. Förutsatt att investeringen är framgångsrik genererar köpcentret tillräckligt med intäkter för att täcka både markhyran och återbetala hyreslånet enligt villkoren i låneavtalet.
En av fördelarna med hyreslånsarrangemanget är att det gör det möjligt för utvecklaren att fortsätta utan att binda upp en stor mängd av sina tillgångar i utvecklingsprojektet. Genom att göra det är det möjligt att göra leasingavgifterna och de månatliga betalningarna på inteckning med tillgängligt kapital medan utvecklingen pågår. När projektet är avslutat och utvecklingen börjar generera inkomster på egen hand kan den inkomstströmmen användas för att betala både inteckning och markhyran, samt ge utvecklaren en stadig inkomstkälla som kan användas för andra projekt.
Det är viktigt att notera att en hyreslån ersätts av den hyresavtal som ger hyresgästen tillgång till marken under förutsättning att hyresavtalet var i kraft innan inteckning godkändes. Detta innebär att om hyresgästen inte betalar både hyresavtalet och hyreslånet kommer hyresavtalet att ha prioritet, eftersom det betraktas som en första pensionsrätt. När hyresavtalet är avgjort behandlas eventuella fordringar från långivaren på inteckning och delvis eller helt avvecklas.
Liksom alla typer av utlåningssituationer tittar långivare som erbjuder hyreslån närmare på kreditgivarens kreditbetyg. Vanligtvis vill långivaren också försäkra sig från hyresvärden om att han eller hon är medveten om hyresgästens utvecklingsplaner och inte har några invändningar mot dessa planer. Dessutom kommer långivaren sannolikt att titta noga på projektets potential att så småningom bli självförsörjande och generera tillräckligt med inkomst för att betala tillbaka inteckning enligt villkor. Om långivaren tror att utvecklingsprojektet inte har en rimlig chans att lyckas kommer hypoteksansökan troligen att avvisas.