Che cosa è un mutuo su beni di terzi?
I mutui su beni di terzi sono prestiti che vengono utilizzati per aiutare gli inquilini a finanziare alcuni tipi di progetti associati a terreni che vengono locati. Spesso questo tipo di mutuo è utile nel fornire le risorse necessarie per erigere un edificio o una serie di edifici sul terreno affittato. Per la maggior parte, il contratto di locazione sulla terra deve essere per un certo numero di anni prima che un prestatore prenda seriamente in considerazione l'approvazione della domanda di mutuo.
L'utilizzo di un mutuo su beni di terzi è comune allo sviluppo di immobili a fini commerciali. Ad esempio, uno sviluppatore può ottenere un contratto di locazione di cinquant'anni sulla superficie che è già o a breve verrà suddiviso in zone per uso aziendale. Una volta che il contratto di locazione è in atto, lo sviluppatore può garantire un mutuo su beni di terzi come mezzo per ottenere fondi per costruire un centro commerciale sulla superficie. Supponendo che l'investimento abbia successo, il centro commerciale genera entrate sufficienti per coprire sia il contratto di locazione fondiaria che rimborsare l'ipoteca in locazione secondo i termini e le condizioni indicati nel contratto di prestito.
Uno dei vantaggi dell'accordo di mutuo su beni di terzi è che consente allo sviluppatore di procedere senza vincolare una grande quantità delle sue attività nel progetto di sviluppo. In questo modo è possibile effettuare i pagamenti di locazione del terreno e i pagamenti mensili sull'ipoteca utilizzando il capitale disponibile mentre lo sviluppo è in corso. Una volta completato il progetto e lo sviluppo inizia a generare entrate da solo, tale flusso di entrate può essere utilizzato per pagare sia il mutuo che il contratto di locazione del terreno, oltre a fornire allo sviluppatore una fonte di reddito stabile da utilizzare per altri progetti.
È importante notare che un mutuo su beni di terzi è sostituito dal contratto di locazione fondiaria che concede all'affittuario l'accesso al terreno, presupponendo che il contratto di locazione fosse in vigore prima dell'approvazione del mutuo. Ciò significa che se l'inquilino è inadempiente sia sul contratto di locazione che sull'ipoteca di locazione, il contratto di locazione avrà la priorità, poiché è considerato un primo privilegio. Una volta risolto il contratto di locazione, tutti i reclami da parte del creditore del mutuo sono indirizzati e parzialmente o totalmente estinti.
Come con qualsiasi tipo di situazione creditizia, i prestatori che offrono mutui su beni di terzi osservano attentamente il merito di credito del richiedente il prestito. In genere, il creditore chiederà al padrone di casa anche la certezza di essere a conoscenza dei piani di sviluppo dell'inquilino e di non avere obiezioni a tali piani. Inoltre, è probabile che il creditore guardi attentamente al potenziale del progetto di diventare autosufficiente e generare entrate sufficienti per rimborsare il mutuo secondo i termini. Se il creditore ritiene che il progetto di sviluppo non abbia ragionevoli possibilità di successo, la domanda di mutuo sarà molto probabilmente respinta.