Hur tjänar jag intresse för Escrow?
I USA, när fastigheter köps med lånade pengar - det vill säga en inteckning - kommer hypotekslånaren att ordna med låntagaren inte bara för periodisk återbetalning av kapital och ränta på hypotekslånet, utan kommer också ofta kräva att ett spärrkonto inrättas för att hålla månatliga bidrag från låntagaren för den framtida betalningen av riskförsäkringspremier och fastighetsskatter. I många fall kan dessa belopp vara betydande - i vissa fall så mycket som $ 10.000 amerikanska dollar (USD) per år. Låntagare vill ofta veta om de kan tjäna ränta på spärrkonton. Det finns dock inget tydligt svar på denna fråga.
I USA kräver 14 stater att hypotekslångivare betalar ränta på spärrkonton under vissa villkor, och låntagare som uppfyller dessa villkor i dessa stater behöver inte bry sig om denna fråga. I vissa av dessa stater specificerar lagen minsta räntesats som ska betalas på sådana konton, och i tider när de rådande räntorna är låga kan räntesatserna för spärrkonton faktiskt vara högre än de som finns tillgängliga för sparande och pengemarknadskonton.
De andra 36 staterna kräver emellertid inte långivare att betala ränta på spärrkonton. Låntagare kan tjäna ränta på spärrfonder, men det enda sättet att göra detta är att stänga sina spärrkonton och betala egendomsskatter och försäkringspremier när de förfaller. De flesta hypotekslångivare tillåter låntagare att stänga spärrkonton och betala sina egna försäkrings- och skatteräkningar när deras eget kapital - det vill säga skillnaden mellan fastighetens värde och den utestående inteckningsbalansen - är minst 20% av fastighetsvärdet och deras lån är minst ett år gammal utan förseningar under de senaste 12 månaderna. Vissa långivare kommer att ha ytterligare krav och kan också kräva att låntagare betalar en avgift för att stänga ett spärrkonto.
Eftersom det vanligtvis kommer att läggas till extra kostnader på låntagare för att stänga sina spärrkonton, bör låntagarna bestämma hur lång tid det kommer att ta att jämna ut - det vill säga hur många månader eller år det kommer att ta för den intjänade räntan på escrow-typen medel för att överträffa det förlorade beloppet till långivarens avgifter. Det kanske inte är ekonomiskt klokt, till exempel att ta över ansvaret för att upprätthålla spärrfonder på egen räkning om låntagaren planerar att sälja fastigheten före denna break-even-punkt.
En låntagare som uppfyller kvalifikationerna och beslutar att stänga ett spärrkonto bör upprätta ett faktiskt konto - vanligtvis ett sparkonto eller ett pengemarknadskonto eller kortfristiga depåbevis (CD-skivor) i antingen en bank- eller kreditförening - där att lagra medel före utbetalning till skattemyndigheten eller försäkringsbolaget. Vid denna tidpunkt är det också klokt att utforska möjligheten till rabatter eller krediter som kan finnas tillgängliga från endera och att dra fördel av dem. En förmån för låntagare med kreditkort som betalar belöningar för de belopp som spenderas är att de kan debitera sina försäkringar och skatteräkningar på dessa kort. Antagande att de sedan betalar kreditkortsföretaget omedelbart, de har den extra fördelen med belöningen från att använda kreditkortet.
Det finns fördelar med att ta ansvaret för att betala sina egna försäkringspremier och fastighetsskatter själv, snarare än att anta att hypotekslånaren kommer att betala dessa räkningar ordentligt. Först bland dessa är den absoluta kunskapen om att räkningarna betalas och att medlen redovisas korrekt; problem med escrow-konton är ett av de stora klagomålen som amerikanska husägare har med sina lån. Dessutom är en dold fördel med att betala egna försäkringspremier och fastighetsskatter att när inteckning har betalats, finns det inga svårigheter att överföra ansvaret för sådana betalningar från långivaren. I vissa fall brukade inte husägare vars inteckningar togs ut för att betala husägarens försäkringspremier och gjorde inte dem, och försäkringsbolagen avbröt försäkringarna för att inte betala premien.