Qu'est-ce qu'un échange de même nature?
Un échange similaire est également appelé échange 1031, en référence à la section 1031 du US Internal Revenue Code. Il s'agit essentiellement d'un moyen de contourner temporairement les impôts sur les gains en capital en réinvestissant le produit de la vente dans un actif similaire.
Par exemple, si une personne achète un bien au prix de 300 000 USD sur un marché en baisse et le revend quelques années plus tard pour 500 000 USD, elle réalisera un bénéfice de 200 000 USD. Dans des circonstances normales, elle serait tenue de payer des impôts sur les gains en capital sur ces 200 000 USD. Si elle devait acheter un nouveau bien pour 500 000 USD (ou plus), elle procéderait à un échange de même nature et serait donc exonérée de l'impôt sur les gains en capital jusqu'à ce qu'elle réalise un bénéfice sur le nouvel investissement.
Les contraintes de temps pour mener ce type de transaction sont quelque peu limitées et l'Internal Revenue Service (IRS) est traditionnellement très strict et n'offre aucune prolongation. Pour cette raison, il est judicieux que ceux qui envisagent d’envisager une opération de remplacement avant d’offrir le bien d’origine à la vente. Dans les 45 jours suivant la vente initiale, la personne doit identifier le bien de remplacement et dans les 180 jours suivant la vente initiale, la transaction relative au bien de remplacement doit être complétée. Les délais sont calculés en jours civils de base, sans exception pour les week-ends ou les jours fériés.
La plupart des biens immobiliers peuvent être soumis à un échange similaire, mais les actions, les obligations et les partenariats ne le sont pas explicitement. Autre que cela, cependant, la plupart des actifs sont ouverts. Les biens immobiliers aux États-Unis sont considérés comme similaires avec tous les autres biens immobiliers du pays, peu importe le type ou l'emplacement. Par exemple, une propriété résidentielle en Louisiane ressemble à une usine en Alaska.
De plus, une propriété peut être impliquée si elle ressemble à une classe d'un autre morceau de propriété. L'IRS reconnaît 13 classes de biens. Un avion privé peut par exemple être utilisé pour un échange de même nature avec un hélicoptère, car ils font tous les deux partie de la même classe de transport. De même, un rouleau compresseur peut être utilisé avec une trancheuse, car les deux font partie de la même classe de machines de construction.
Ce type de transaction est un excellent moyen d’éviter l’impôt sur les gains en capital sur une transaction si le but ultime d’une personne est de réinvestir les fonds. Cependant, en raison des contraintes de temps, il est important que les personnes contactent un intermédiaire qualifié et identifient un bien de remplacement le plus rapidement possible.