Qu'est-ce qu'un REIT?
REIT (Real Estate Investment Trust) est une société qui possède et gère généralement des biens immobiliers productifs tels que des appartements, des bureaux et des locaux industriels. En plus de remplir des critères supplémentaires, pour être qualifiée de FPI aux États-Unis, la société doit:
- verse au moins 90% de son revenu imposable à ses actionnaires sous forme de dividendes chaque année.
- avoir au moins 100 actionnaires.
- investir au moins 75% de son actif total dans l'immobilier.
- tire au moins 75% de son revenu du loyer ou des intérêts hypothécaires des biens immobiliers en portefeuille.
Aux États-Unis, le Congrès a créé des FPI en 1960 pour donner à tous les investisseurs la possibilité d’investir dans de grandes propriétés productrices de revenus; Avant les REITS, seules les grandes institutions et les personnes fortunées pouvaient se permettre d’investir dans des immeubles à revenus. Les actions de la plupart des REIT sont librement disponibles sur les principales places boursières. Ils offrent aux investisseurs une méthode efficace d’investissement dans l’immobilier sans la tâche d’être propriétaire; chaque actionnaire gagne un pourcentage au prorata, ce qui correspond à une partie du total des bénéfices de la FPI.
Critères globaux
Depuis 1960, la FPI a été introduite dans plusieurs autres pays, notamment l’Australie, le Japon et le Brésil. Les critères applicables aux FPI et autres véhicules d’investissement immobilier varient selon les régions. Par exemple, au Japon, 50% des revenus d'une FPI doivent provenir de l'immobilier, contre 75% aux États-Unis, et une FPI japonaise ne peut pas investir plus de 50% de ses actions dans d'autres sociétés. En Australie, 100% du revenu de placement doit être versé aux actionnaires.
Types de REITS
En 2009, il y avait environ 170 FPI publiques qui contrôlaient un total de plus de 300 milliards de dollars américains (USD). De nombreuses FPI se concentrent sur un type de propriété particulier, tel que résidentiel ou commercial. Certains s'occupent de l'entretien et de la gestion des propriétés dans leurs portefeuilles, tandis que d'autres font appel à des entrepreneurs pour effectuer ce travail. Il existe généralement trois types de REITS:
- Capitaux propres : ce type d'investissement détient et gère des biens immobiliers, en particulier des biens locatifs, et génère des revenus en percevant un loyer.
- Hypothèque : les REITS hypothécaires peuvent prêter des fonds pour des emprunts hypothécaires ainsi que pour acheter des titres adossés à mes hypothèques. Le revenu de cet investissement provient des intérêts gagnés sur les prêts hypothécaires.
- Hybride : une combinaison des deux premiers types, une FPI hybride peut à la fois détenir et gérer des biens immobiliers, ainsi que proposer un financement pour des prêts hypothécaires et acheter des titres adossés à des créances hypothécaires. Les revenus proviennent des deux sources, à savoir les revenus de location et les intérêts.
Avantages de l'investissement
L’un des aspects les plus attrayants d’une FPI réside peut-être dans les méthodes de traitement des taxes. Les FPI sont autorisées à déduire les dividendes versés aux actionnaires de leurs revenus imposables, ce qui peut souvent permettre de supprimer toutes les charges fiscales. Les impôts ne sont payés par l’investisseur individuel que pour les dividendes reçus et les plus-values éventuelles. Les investisseurs peuvent gagner des dividendes qui constituent une forme de revenu et le montant des dividendes versés varie d’un pays à l’autre.