Che cos'è un atto di ricognizione?
Conosciuto anche come atto di riconversione, un atto di riconversione è un documento legale che viene presentato a un mutuatario nel momento in cui regola un prestito connesso all'acquisto di un immobile. Il testo trovato nell'atto indica che il proprietario ha saldato completamente il saldo dovuto sul prestito ipotecario e non ha più un obbligo finanziario verso il creditore. Allo stesso tempo, il creditore rilascia anche tutti i reclami sulla proprietà che sono stati concessi dall'accettazione della proprietà come garanzia per il mutuo o dall'inclusione di una clausola di defeasance nel contratto di mutuo originale.
Un prestatore preparerà un atto di riconversione poco dopo aver ricevuto il rimborso completo del prestito ipotecario. In molte giurisdizioni, il prestatore è tenuto per legge a presentare una copia dell'atto al proprietario della casa entro un determinato periodo di tempo dopo che l'ultimo pagamento è stato accettato e registrato sul conto del debitore. Il prestatore è inoltre tenuto spesso a presentare l'atto all'istituto di prova o altro dipartimento all'interno della giurisdizione locale o della contea, in modo che possa essere registrato nei registri pubblici. In questo modo è possibile verificare con l'uso di quei registri pubblici che tutti i privilegi o i reclami precedentemente detenuti dal finanziatore sono ora abbandonati e il proprietario della casa ora detiene un titolo chiaro, supponendo che non vi sia un secondo, mutuo o altro tipo di prestito utilizzando la proprietà come garanzia.
Mentre il prestatore è di solito responsabile della preparazione dell'atto di ricognizione, è responsabilità del proprietario della casa assicurarsi che il documento sia preparato in modo tempestivo e sia anche inoltrato all'ufficio di successione locale o al registratore comunale per l'iscrizione nel registro pubblico. Fare aiuta a ridurre al minimo il potenziale di scoprire in seguito che il documento non è stato eseguito correttamente, il che a sua volta potrebbe portare a difficoltà quando e se il proprietario tenta di vendere la casa o l'atto sulla proprietà a una persona cara. In alcuni casi, la giurisdizione locale può fornire supporto nel contattare il prestatore e nel determinare quando sarà presentato l'atto di ricognizione. Più spesso, il proprietario della casa e il consulente legale potrebbero dover trattare direttamente con un prestatore che non è riuscito a preparare e presentare l'atto in modo tempestivo.
L'uso di un atto di riconversione non è universale, anche se di solito esiste una sorta di documento legale che conferma che il debito con il prestatore è ora saldato per intero e che il creditore non ha più alcun diritto sulla proprietà. In alcune giurisdizioni, è possibile utilizzare un documento noto come soddisfazione del mutuo. La determinazione del tipo di documento da utilizzare di solito si basa sulla natura del diritto immobiliare e delle leggi sulla successione applicabili nella giurisdizione in cui si trova la proprietà.