O que é um empréstimo integral?
O termo empréstimo integral é usado no mercado secundário de hipotecas para discutir um empréstimo que é vendido integralmente, em vez de ser associado a outras hipotecas. Quando um comprador compra um empréstimo inteiro, o comprador assume toda a obrigação associada ao empréstimo, em vez de compartilhar os riscos com outros investidores. Obviamente, o comprador também obtém todos os lucros potenciais associados ao empréstimo, incluindo taxas atrasadas, pagamentos de juros e assim por diante.
Os bancos compram e vendem empréstimos o tempo todo de várias maneiras. Os produtos são embalados para o mercado secundário de hipotecas, com diferentes tipos de estilos de investimento, para que o banco provavelmente encontre investidores interessados que estarão preparados para fazer compras. Os bancos, por sua vez, usam o dinheiro que arrecadam com a venda de empréstimos para aumentar seu capital, que pode ser usado para fazer mais empréstimos e se engajar em outras atividades financeiras. O devedor que deve dinheiro com o empréstimo geralmente descobre a venda após o fato.
No caso de um empréstimo completo, um vendedor geralmente compra um grupo de empréstimos agrupados, em vez de apenas um. Em alguns casos, os compradores contratam o vendedor para que ele administre o empréstimo. O comprador paga uma taxa por esse serviço e não precisa se preocupar com a cobrança de pagamentos de empréstimos e com outras tarefas administrativas relacionadas a todos os empréstimos que possui. Os vendedores, por sua vez, recebem o dinheiro da venda e podem obter um lucro constante do empréstimo enquanto estiver em serviço.
O risco de um investimento em um empréstimo completo varia de acordo com a classificação de crédito associada ao empréstimo, o clima econômico e outros fatores. Os investidores que compram empréstimos inteiros geralmente tentam distribuir seus riscos para que a falha de alguns investimentos não seja catastrófica para todo o portfólio do investidor.
Por outro lado, o repasse de títulos e outros tipos de produtos secundários do mercado hipotecário envolve grupos ou conjuntos de empréstimos nos quais as pessoas podem comprar. Os investidores não assumem empréstimos individuais no grupo da mesma maneira que fazem com um empréstimo inteiro e seu risco é espalhado. Os credores que tentam vender empréstimos com uma mistura de classificações de crédito podem usar esses produtos para criar pacotes de qualidade mista. Os investidores não comprariam empréstimos com classificações ruins de forma independente, mas poderiam estar dispostos a assumir o risco se o pool também incluísse empréstimos com classificações de crédito altas.