Co je to hypotéka na záda?

Hypotéka na zádech je druh dodatečné nebo druhé hypotéky, která je implementována ve stejnou dobu, kdy byla získána a spuštěna první hypotéka. K tomuto typu hypotečního úvěru může dojít také v případě refinancování stávající hypotéky a získání dodatečného úvěru na bydlení nebo hypotéky současně. Jednou z výhod tohoto typu kombinované úvěrové strategie je, že hypotéka na zádech často snižuje poměr půjčky k hodnotě primární hypotéky do té míry, že soukromé hypoteční pojištění již není nutné.

Obvyklý přístup k používání hypotéky na zádech je vytvoření schématu, kde 80% kupní ceny je pokryto primární hypotékou, což je pohyb, který obvykle usnadňuje získání lepších úrokových sazeb. Samotná hypotéka na zádech obvykle pokryje dalších 10 procent, takže kupující zbývá 10 procent jako zálohu. V ideálním případě nejsou sazby uplatňované na sekundární hypotéku vyšší než mírně vyšší než úrokové sazby uplatňované na primární hypotéku, což je situace, která obvykle vytváří méně finančního závazku než provádění soukromého hypotečního pojištění, které by bylo jinak nezbytné.

Využití hypoteční strategie na zádech není vždy tou nejlepší volbou. Hodně záleží na tom, jak se hodnota získaná s oběma hypotékami oceňuje. Pokud má kupující podezření, že nemovitost v krátké době významně vzroste, nemusí být druhá hypotéka nutná, protože poměr půjčky k hodnotě klesne pod tuto hranici 80% dříve než později. To by znamenalo, že platba za soukromé hypoteční pojištění během tohoto přechodného období může být ve skutečnosti nákladově efektivnější než uzavření současné druhé hypotéky, zejména pokud má tato druhá hypotéka vyšší úrokovou sazbu než primární hypotéka.

V situacích, kdy neexistuje krátkodobé očekávání zvýšení hodnoty nemovitosti, není použití hypotéky na zádech pravděpodobně tím nejlepším řešením. Myšlenkou je obvykle učinit tuto sekundární hypotéku zastaralou, protože se hodnoty nemovitosti zvyšují do té míry, že primární hypotéka představuje nižší procento současné tržní hodnoty. V tomto okamžiku se stává možným refinancování hypotéky tak, aby zástavka na zádech byla vypuštěna a zbývající první hypotéka byla přepracována tak, aby umožňovala přijatelnější podmínky. Bez tohoto očekávaného nárůstu tržní hodnoty existuje dobrá šance, že použití hypotéční strategie na zádech vezme kupujícího v dlouhodobém horizontu více než jen nákup soukromého hypotečního pojištění.