Co je to kapitalizace výdělků?

Kapitalizace výnosů je metoda, kterou investoři nebo potenciální investoři používají k projektování odhadované hodnoty investice výpočtem současného peněžního toku ve spojení s očekávanými riziky. Peněžní tok podniku se vztahuje na každodenní výdělky tohoto podniku, zatímco kapitalizace je návratnost investic z hlediska zisku. Metoda kapitalizace výnosů umožňuje investorům měřit odhadované výnosy z řady potenciálních investic proti rizikům s cílem určit nejlepší řešení.

Jednoduchý příklad kapitalizace výnosů lze ukázat na příkladu investora, který má nějaké peníze na investování. Řekněme, že investor má na výběr z investování do jednoho ze tří bytových komplexů s názvem A, B a C. Byt A se nachází v dobré čtvrti a každá jednotka se pronajímá za 1 500 USD (USD) měsíčně. Byt B se nachází v mírně méně bezpečné čtvrti, ale každá jednotka platí také za 1 500 USD (USD). Poté se byt C nachází v poněkud nebezpečné čtvrti a každý byt jde za 1 000 USD (USD) měsíčně. Apartmán C má 150 nájemních jednotek, zatímco apartmány A a B mají 70 jednotek. Každá složitá budova stojí stejnou částku.

Potenciální investor použije v této situaci kapitalizaci výnosů zvážením kapitalizace versus rizika. Byt C se může zdát jako dobrý obchod, ale skutečnost, že okolí je nebezpečné, je riziko, které ovlivňuje investici tím, že potenciální nájemce ponechá mimo, některé jednotky zůstanou prázdné. Také byt B není dobrá investice, pokud je byt A k dispozici za stejnou cenu a nachází se v lepší oblasti.

Byt A přinese nejlepší výnosy v čase, protože je v dobrém sousedství a poptávka po nájemních jednotkách v této části města je vysoká. Taková investice může v budoucnu dokonce ocenit, protože síly poptávky a omezené nabídky práce zvyšují cenu pronájmu bytů v tomto sousedství. Kapitalizace prognózy výdělků pro byt A je proto nejlepší z dostupných možností.

Kapitalizaci výnosů lze použít nejen na nemovitosti, ale i na jiná investiční rozhodnutí. Jedinou nevýhodou této metody možného ocenění výnosů z investic je to, že investice musí mít projektovatelný peněžní tok. Například kapitalizaci výnosů lze použít na nájemní jednotky, protože očekávaný příjem z jednotek lze určit až do stanovené lhůty. Tento příjem pak lze porovnat s riziky a zjistit, zda investice stojí za požadovanou cenu.