Was ist Ertragskapitalisierung?
Die Ertragskapitalisierung wird von Anlegern oder potenziellen Anlegern verwendet, um den geschätzten Wert einer Investition zu prognostizieren, indem der aktuelle Cashflow in Verbindung mit etwaigen erwarteten Risiken berechnet wird. Der Cashflow eines Geschäfts bezieht sich auf die laufenden Einnahmen aus diesem Geschäft, während die Kapitalisierung die Kapitalrendite in Bezug auf den Gewinn darstellt. Die Gewinnkapitalisierungsmethode ermöglicht es den Anlegern, die geschätzten Renditen einer Reihe potenzieller Anlagen anhand der Risiken zu messen, um das beste Geschäft zu ermitteln.
Ein einfaches Beispiel für die Kapitalisierung von Erträgen kann am Beispiel eines Anlegers gezeigt werden, der etwas Geld zu investieren hat. Angenommen, der Investor hat die Wahl, in einen der drei Apartmentkomplexe mit den Namen A, B und C zu investieren. Apartment A befindet sich in einer guten Nachbarschaft und jede Einheit wird für 1.500 US-Dollar (USD) pro Monat vermietet. Apartment B befindet sich in einer etwas weniger sicheren Gegend, aber jede Einheit kostet auch 1.500 US-Dollar (USD). Dann befindet sich Apartment C in einer etwas unsicheren Gegend, und jedes Apartment kostet 1.000 US-Dollar (USD) pro Monat. Wohnung C hat 150 Mieteinheiten, während Wohnungen A und B jeweils 70 Einheiten haben. Jedes komplexe Gebäude kostet den gleichen Betrag.
Der potenzielle Anleger wird in dieser Situation die Gewinnkapitalisierung anwenden, indem er die Kapitalisierung im Verhältnis zum Risiko berücksichtigt. Wohnung C scheint ein gutes Geschäft zu sein, aber die Tatsache, dass die Nachbarschaft unsicher ist, ist ein Risiko, das sich auf die Investition auswirkt, indem potenzielle Mieter ferngehalten werden und einige Einheiten leer bleiben. Auch Wohnung B ist keine gute Investition, wenn Wohnung A zum gleichen Preis verfügbar ist und sich in einer besseren Gegend befindet.
Apartment A wird mit der Zeit die besten Renditen erzielen, da es in einer guten Nachbarschaft liegt und die Nachfrage nach Mieteinheiten in diesem Teil der Stadt hoch ist. Eine solche Investition kann sich in Zukunft sogar auszahlen, da die Kräfte der Nachfrage und des begrenzten Angebots den Mietpreis für Wohnungen in dieser Nachbarschaft nach oben treiben. Daher ist die Aktivierung der Gewinnprognose für Wohnung A die beste unter den verfügbaren Optionen.
Die Gewinnkapitalisierung kann auch für andere Anlageentscheidungen als nur für Immobilien verwendet werden. Der einzige Nachteil dieser Methode der potenziellen Ertragsbewertung für Investitionen besteht darin, dass die Investition einen prognostizierbaren Cashflow aufweisen muss. Beispielsweise kann die Gewinnaktivierung auf Mieteinheiten angewendet werden, da die erwarteten Erträge aus den Einheiten bis zu einem festgelegten Zeitraum ermittelt werden können. Dieses Einkommen kann dann mit den Risiken verglichen werden, um herauszufinden, ob die Investition den geforderten Preis wert ist.