Wie erhalte ich die besten HELOC-Preise?
Ein HELOC oder eine Eigenheimkreditlinie ist eine Art Hypothekendarlehen. Wie bei allen Arten von Darlehen muss der Darlehensnehmer über die Laufzeit des Darlehens weniger zahlen, je besser der Zinssatz und die Bedingungen des Darlehens sind. Um zu verstehen, wie man die besten HELOC-Zinssätze erhält, kann es hilfreich sein, zu verstehen, wie eine Home Equity-Kreditlinie funktioniert.
Wenn ein Kreditnehmer ein HELOC eröffnet, greift er auf das Eigenkapital in seinem Haus zu. Eigenkapital ist der Unterschied zwischen dem Wert einer Immobilie und dem, was geschuldet wird. Ein Haus, das derzeit 100.000 US-Dollar (USD) mit einem Hypothekendarlehenssaldo von 75.000 USD wert ist, verfügt über ein Eigenkapital von 25.000 USD.
Eine Home-Equity-Kreditlinie funktioniert ähnlich wie eine Kreditkarte. Ein Kreditnehmer mit einem Eigenkapital von 25.000 USD in seinem Eigenheim kann möglicherweise eine Eigenheimkreditlinie von bis zu 25.000 USD aufnehmen. Sobald ein HELOC eröffnet ist, kann der Kreditnehmer auf Mittel bis zum Höchstbetrag der Kreditlinie zugreifen. Wie bei einer Kreditkarte werden dem Kreditnehmer Zinsen für jeden Betrag berechnet, auf den über die Kreditlinie zugegriffen wird. Wenn auf keinen Betrag zugegriffen wird und der volle Betrag des HELOC verfügbar ist, zahlt der Kreditnehmer in der Regel keine Zinsen.
Wo es sich von einer Kreditkarte bei einem HELOC unterscheidet, kann der Kreditnehmer nur für einen festgelegten Zeitraum auf das Guthaben zugreifen. Dies wird als Ziehungsperiode bezeichnet . Nach Ablauf dieser Frist sind die Mittel nicht mehr verfügbar und der Darlehensnehmer muss den ausstehenden Betrag zurückzahlen.
Um die besten HELOC-Zinssätze zu erhalten, sollte ein Kreditnehmer eine positive Bonität und eine gute Bonität aufweisen. Während die Kreditwürdigkeit und -historie bei allen Hypothekarkrediten ein wichtiger Faktor ist, ist dies bei einem HELOC besonders wichtig. Der Grund dafür ist, dass ein HELOC in der Regel die zweite Hypothek auf ein Haus ist und der ersten Hypothek untergeordnet ist. Wenn ein Darlehensnehmer mit der Hypothek in Verzug gerät und der Darlehensgeber gezwungen ist, das Haus abzuschließen und zu verkaufen, hat der Darlehensgeber, der die erste Hypothek besitzt, das erste Recht auf einen der Mittel aus dem Verkauf des Hauses.
Wenn nach der Tilgung des ersten Hypothekeninhabers noch ein Erlös übrig ist, wird der Kreditgeber mit der nachrangigen Hypothek bezahlt. Oft wird der Kreditgeber mit der nachrangigen Hypothek nicht oder nicht vollständig zurückgezahlt, was einen finanziellen Verlust für den Kreditgeber zur Folge hat. Dies macht einen HELOC zu einem riskanteren Kredit für einen Kreditgeber als eine herkömmliche Hypothek. Daher wird ein Kreditgeber in der Regel strengere Kreditanforderungen an ein HELOC stellen als an ein herkömmliches Darlehen.
Um die besten HELOC-Raten zu erzielen, ist es auch wichtig, Eigenkapital im Haushalt zu haben. Kreditgeber betrachten etwas, das als Beleihungswert (LTV) und kombinierter Beleihungswert (CLTV) bezeichnet wird. Der Beleihungswert wird berechnet, indem der Betrag eines Hypothekendarlehens durch den Wert des Eigenheims dividiert wird. Wenn beispielsweise ein Hypothekendarlehen 80.000 USD entspricht und der Wert eines Eigenheims 100.000 USD beträgt, hat das Hypothekendarlehen einen LTV von 80%.
CLTV wird berechnet, indem alle mit einer Immobilie verbundenen Kredite addiert werden und diese Zahl durch den Wert der Immobilie dividiert wird. Wenn ein Haus eine erste Hypothek in Höhe von 80.000 USD und eine zweite Hypothek in Höhe von 10.000 USD hat, entspricht der CLTV 90%. Um die besten HELOC-Raten zu erhalten, ist es hilfreich, niedrigere LTV- und CLTV-Beträge zu haben, da das Risiko für den Kreditgeber umso größer ist, je höher diese beiden Zahlen sind. Viele Kreditgeber haben sogar LTV- und CLTV-Höchstbeträge für ihre Kredite.
Schließlich wird der Kreditnehmer, der die besten HELOC-Zinssätze finden möchte, aufgefordert, sich die Zeit zu nehmen, um eine Vielzahl unterschiedlicher Kreditgeber zu recherchieren und in Betracht zu ziehen. Es wird empfohlen, dass der Kreditnehmer potenzielle Kreditgeber darüber informiert, dass er einkauft und nach dem besten Zinssatz und den besten Konditionen sucht. Viele Websites bieten eine Auflistung der aktuellen Zinssätze, die von großen Kreditgebern angeboten werden, und einige senden sogar Kreditanfragen von Kunden an verschiedene Kreditgeber, wodurch die Kreditgeber miteinander um das Geschäft konkurrieren.