Hvordan får jeg de bedste HELOC-priser?
En HELOC eller en kredit på hjemmemarkedet er en type realkreditlån. Som med alle typer lån, jo bedre er renten og vilkårene for lånet, desto mindre er låntageren nødt til at betale til långiveren i løbet af lånets levetid. For at forstå, hvordan du får de bedste HELOC-satser, kan det være nyttigt at forstå, hvordan en kredit på hjemmemarkedet fungerer.
Når en låntager åbner en HELOC, får han adgang til egenkapitalen i sit hjem. Egenkapital er forskellen mellem hvad en ejendom er værd og hvad der skyldes. Et hjem, der i øjeblikket er $ 100.000 amerikanske dollars (USD) med en realkreditlånsbalance på $ 75.000 USD, har $ 25.000 USD i egenkapital.
En kredit på hjemmemarkedet fungerer meget som et kreditkort. En låntager med $ 25.000 USD i egenkapital i deres hjem kan muligvis tegne en egenkapitallinje på op til $ 25.000 USD. Når en HELOC er åbnet, kan låntageren få adgang til midler op til det maksimale beløb på kreditgrænsen. Ligesom et kreditkort debiteres låntager renter for ethvert beløb, der er adgang til fra kreditgrænsen. Hvis der ikke er adgang til noget beløb, og HELOCs fulde beløb er tilgængeligt, betaler låntageren generelt ingen renter.
Hvor det adskiller sig fra et kreditkort er med en HELOC, er låntageren kun i stand til at få adgang til midlerne i et bestemt tidsrum. Dette kaldes trækperioden . Når denne periode udløber, er midlerne ikke længere tilgængelige, og låntageren skal tilbagebetale det udestående beløb, der forfalder.
For at få de bedste HELOC-satser skal en låntager have en positiv kredithistorik og en god kreditværdighed. Mens kreditvurdering og historie er en vigtig faktor i alle realkreditlån, er det især kritisk med en HELOC. Årsagen hertil er, at en HELOC normalt er det andet pant i et hjem og betragtes som underordnet det første pant. Hvis en låntager misligholder prioritetslånet, og långiveren bliver tvunget til at udelukke og sælge hjemmet, har den långiver, der ejer det første prioritetslån, den første ret til nogen af midlerne fra salget af huset.
Hvis der er restprovenu efter, at den første prioritetsindehaver er blevet betalt, betales långiveren med det underordnede pant. Ofte betales långiveren med det underordnede pant ikke helt eller overhovedet, hvilket skaber et økonomisk tab for långiveren. Dette gør en HELOC til et mere risikabelt lån for en långiver at stamme end et konventionelt prioritetslån. Derfor vil en långiver generelt have strengere kreditkrav til en HELOC end for et konventionelt lån.
For at få de bedste HELOC-satser er det også vigtigt at have egenkapital i hjemmet. Långivere ser på noget kendt som lån til værdi (LTV) og kombineret lån til værdi (CLTV). Udlån til værdi beregnes ved at dividere et prioritetslån med værdien af hjemmet. For eksempel, hvis et realkreditlån svarer til $ 80.000 USD, og værdien af et hjem er $ 100.000 USD, har realkreditlånet en LTV på 80%.
CLTV beregnes ved at tilføje alle lån, der er forbundet med en ejendom, og dividere dette tal med værdien af ejendommen. Hvis et hjem har et første prioritetslån på $ 80.000 USD og et andet prioritetslån på $ 10.000 USD, ville CLTV svare til 90%. For at få de bedste HELOC-satser er det nyttigt at have lavere LTV- og CLTV-beløb, jo højere disse to tal er, jo større er risikoen for långiveren. Mange långivere har endda maksimum på LTV og CLTV på deres lån.
Til sidst opfordres den låntager, der ønsker at finde de bedste HELOC-satser, til at tage sig tid til at undersøge og overveje en række forskellige långivere. Det anbefales, at låntager informerer potentielle långivere om, at han handler rundt og leder efter den bedste rente og vilkår. Mange websteder giver en oversigt over de aktuelle rentesatser, som store långivere tilbyder, og nogle vil endda sende kundens låneanmodninger til forskellige långivere, hvilket får långivere til at konkurrere mod hinanden for virksomheden.