Was ist ein Erbbaurecht?
Bei einem Erbbaurecht handelt es sich um eine Beteiligung an einer Immobilie, die einem Mieter den ausschließlichen Besitz und die zeitlich begrenzte Nutzung dieser Immobilie gewährt. Die Immobilie kann ein Grundstück, ein Gebäude oder eine andere Verbesserung des Grundstücks oder beides sein. Das eigentliche Eigentum an der Immobilie verbleibt beim Vermieter. Der Besitz der Immobilie durch den Mieter kann für einen im Voraus festgelegten Zeitraum erfolgen oder so lange fortgesetzt werden, wie sich Mieter und Vermieter einig sind. Die Vertragsbedingungen zwischen Mieter und Vermieter sind in einem Mietvertrag geregelt.
Das Konzept eines Pachtguts leitet sich aus dem frühen englischen Gewohnheitsrecht ab. In der Regel handelte es sich bei der Transaktion um eine Übertragung von Ackerland von einem Vermieter auf einen Pächter. Die einzige Verpflichtung des Vermieters bestand darin, nicht in die Nutzung des Grundstücks durch den Mieter einzugreifen. Ein Großteil der damaligen Terminologie ist in die Neuzeit übergegangen.
Es gibt verschiedene Arten von Pachtgütern, von denen die meisten jahrelang gepachtet wurden. In dieser Vereinbarung werden Anfangs- und Enddatum festgelegt, bevor die Parteien den Mietvertrag abschließen. Die Laufzeit kann für einen beliebigen Zeitraum gelten und verlängert sich nicht automatisch. Von einem Mieter wird erwartet, dass er die Immobilie am Ende der Laufzeit ohne Vorankündigung des Vermieters verlässt. Gelegentlich werden solche Vereinbarungen als Mietvertrag für Jahre oder als befristeter Nachlass bezeichnet.
Das Leasing einer Wohnung oder eines Hauses ist ein Beispiel für ein solches Erbbaurecht. Im Mietvertrag werden Anfangs- und Enddatum für die Belegung und Entschädigung des Vermieters angegeben. In der modernen Nutzung werden im Mietvertrag in der Regel auch die Rechte des Mieters und die Pflichten des Vermieters festgelegt. In der Regel kann ein solcher Mietvertrag nicht ohne gegenseitiges Einverständnis beider Parteien vorzeitig gekündigt werden.
Ein periodischer Nachlass ist eine Art Pachtnachlass, der eine automatische Erneuerung vorsieht. Von Periode zu Periode auch als Nachlass bezeichnet, ist kein Enddatum für den Mietvertrag angegeben. Die Dauer der Belegung und die Höhe der Entschädigung des Vermieters sind jedoch angegeben. Solche Leasingverträge laufen in der Regel von Monat zu Monat. Da es keinen bestimmten Endtermin gibt, muss der Vermieter die Räumung mitteilen.
Ein Nachlass nach Belieben ist auch eine Form von Erbbaurecht ohne festes Enddatum. Anders als bei einem periodischen Nachlass ist auch die Mietdauer undefiniert. Dies ist die unstrukturierteste Form eines Pachtguts und wird von den beteiligten Parteien gerne weitergeführt.
Leasing ist zu einer beliebten Option in der Unternehmensfinanzierung geworden. Ein Unternehmen kann es vermeiden, einen großen Teil seines Kapitals in den Besitz von Immobilien zu investieren, indem es stattdessen die Immobilie pachtet. Häufig pachtet ein Unternehmen das Grundstück langfristig und behält dabei das Eigentum an den Gebäuden, die es auf dem Gelände errichtet hat. Die Disposition der Gebäude wird bei Mietvertragserneuerung ausgehandelt.