Was ist eine tragbare Hypothek?
Eine tragbare Hypothek ist ein Darlehen zum Erwerb von Wohnimmobilien, das eher an den Kreditnehmer als an die Immobilie gebunden ist. Kreditnehmer können es auf ein anderes Haus übertragen, ohne ein neues Darlehen beantragen oder zusätzliche Gebühren erheben zu müssen. Die Bedingungen für die Hypothek bleiben trotz der Übertragung des Eigentums gleich und bieten dem Kreditnehmer einen zusätzlichen Vorteil, wenn die Zinssätze zum Zeitpunkt der Übertragung höher sind als zum Zeitpunkt des Erwerbs des ersten Hauses.
Immobilienfinanzierung ist für jedes Land spezifisch. Das Konzept, dass eine Hypothek „tragbar“ ist, ist in den Ländern, in denen dies zulässig ist, etwas anders anwendbar. In den USA ist beispielsweise eine tragbare Hypothek eine spezielle Art von Darlehen, bei der ein Kreditnehmer eine Prämie zahlen kann, um eine Option nach eigenem Ermessen ausüben zu können. Die meisten Hypotheken in Großbritannien enthalten Bestimmungen, die eine Übertragung des Kredits auf eine andere Immobilie zu denselben Bedingungen ermöglichen, der Käufer hat jedoch keine Option, die er ausüben kann. Es liegt im Ermessen der Kreditgeber in Großbritannien, eine Übertragung zu denselben Bedingungen zuzulassen oder nicht.
Tragbare Hypotheken sind in den USA selten, obwohl sie seit 1987 von Banken, Kreditgenossenschaften und internetbasierten Maklern nur sporadisch angeboten werden. Weniger als eine Handvoll Kreditgeber im ganzen Land bieten diese Art von Hypothek zu einem bestimmten Zeitpunkt an. Eine tragbare Hypothek ist mit einer festen Laufzeit und einem festen Zinssatz ausgestattet. Der Zinssatz wird bis zu einem halben Prozentpunkt höher sein als der Zinssatz einer herkömmlichen Hypothek. Diese Zinsprämie zahlt sich für die Option des Kreditnehmers aus, die Hypothek zu den bestehenden Konditionen auf ein neues Haus zu übertragen.
Die Option unterliegt in der Regel bestimmten Einschränkungen. Wenn ein Darlehensnehmer in Zahlungsverzug oder in Konkurs ist, kann er es nicht ausüben. Die Hypothek kann nur einmalig auf ein anderes Einfamilienhaus übertragen werden, das als ständiger Wohnsitz des Kreditnehmers dient. Darlehensnehmer können den Darlehensbetrag nicht erhöhen. Ist das neue Haus teurer als das alte, muss der Darlehensnehmer die Differenz ausgleichen oder eine zweite Hypothek aufnehmen.
Eine tragbare Hypothek kann unter bestimmten Umständen von Vorteil sein. Wenn ein Kreditnehmer glaubt, innerhalb weniger Jahre nach dem Kauf des ersten Hauses ein neues Haus kaufen zu wollen, ist eine tragbare Hypothek möglicherweise nur dann sinnvoll, wenn die Zinssätze für eine herkömmliche Hypothek mit einer Laufzeit von 30 Jahren in Zukunft voraussichtlich erheblich steigen werden. Der Darlehensnehmer zahlt jedes Jahr eine Zinsprämie für eine einmalige Überweisung. Ab einem bestimmten Zeitpunkt übersteigen die Kosten für die zusätzlichen Zinsen die Kosten für den Erwerb einer neuen Hypothek für die zweite Immobilie. Wenn die Zinssätze über den festen Zinssatz des Darlehens steigen, spielt diese Differenz keine Rolle mehr.