Che cos'è un mutuo portatile?
Un mutuo portatile è un prestito per l'acquisto di immobili residenziali che si attacca al mutuatario piuttosto che alla proprietà. I mutuatari possono trasferirlo in un'altra casa senza richiedere un nuovo prestito o sostenere spese aggiuntive. I termini del mutuo rimangono gli stessi nonostante il trasferimento di proprietà, fornendo un beneficio aggiuntivo al mutuatario se i tassi di interesse sono più alti al momento del trasferimento rispetto a quando erano stati acquistati i primi immobili.
Il finanziamento di proprietà immobiliari è specifico per ciascun paese. Il concetto che un'ipoteca sia "portatile" ha un'applicabilità alquanto diversa nelle giurisdizioni che consentono la pratica. Negli Stati Uniti, ad esempio, un'ipoteca portatile è un tipo speciale di prestito che consente a un mutuatario di pagare un premio per poter esercitare un'opzione a sua discrezione. La maggior parte dei mutui nel Regno Unito contiene disposizioni che consentono di trasferire il prestito a un'altra proprietà alle stesse condizioni, ma l'acquirente non ha un'opzione che può esercitare. I finanziatori nel Regno Unito hanno la facoltà di autorizzare o meno il trasferimento alle stesse condizioni.
I mutui portatili sono rari negli Stati Uniti, sebbene siano stati offerti sporadicamente da banche, sindacati di credito e broker basati su Internet dal 1987. Meno di una manciata di istituti di credito in tutto il paese offrono questo tipo di mutuo in qualsiasi momento. Un mutuo portatile è progettato con una durata fissa e un tasso di interesse. Il tasso di interesse sarà fino a mezzo punto percentuale in più rispetto al tasso di un'ipoteca convenzionale. Questo premio di tasso paga per l'opzione del mutuatario di trasferire il mutuo in una nuova casa secondo le condizioni esistenti.
Esistono alcune restrizioni generalmente associate all'opzione. Se un mutuatario è indietro sui pagamenti del prestito o in bancarotta, non può esercitarlo. Il mutuo può essere trasferito solo una volta e solo in un'altra casa unifamiliare che fungerà da residenza permanente del mutuatario. I mutuatari non possono aumentare l'importo del prestito, quindi se la nuova casa è più costosa della vecchia, il mutuatario deve compensare la differenza o ottenere una seconda ipoteca.
Un'ipoteca portatile può essere utile in circostanze limitate. Se un mutuatario pensa di voler acquistare una nuova casa entro pochi anni dall'acquisto del primo, un'ipoteca portatile può avere senso, ma solo se i tassi di interesse su un'ipoteca convenzionale di 30 anni aumenteranno in modo significativo in futuro. Il mutuatario paga ogni anno un premio sul tasso di interesse a beneficio di un trasferimento una tantum. Ad un certo punto, il costo dell'interesse aggiuntivo supererà quello che sarebbe costato semplicemente acquisire un nuovo mutuo per la seconda proprietà. Se i tassi di interesse salgono al di sopra del tasso fisso del prestito, tale differenziale cessa di essere rilevante.