Qu'est-ce qu'un rendement cash-on-cash?
Un rendement cash-on-cash peut faire référence à deux mesures principales. Le premier est spécifiquement lié aux distributions d'une fiducie de revenu. La seconde est un moyen extrêmement simple d’évaluer le rendement d’un investissement générateur de revenus, tel que l’immobilier. Il consiste simplement en le revenu avant impôt de l'investissement sur une période donnée, divisé par le montant initial investi. Il existe de nombreuses limitations, ce qui en fait, au mieux, un instantané.
Utilisé précisément, le rendement en espèces correspond au montant total des distributions d'une fiducie de revenu, divisé par la valeur marchande de la fiducie. Une fiducie de revenu est un instrument de placement utilisé par ceux qui prennent les décisions de placement dans le but déclaré de générer des flux de trésorerie constants pour les investisseurs, appelés distributions. Les règles précises régissant une fiducie de revenu varient d’un pays à l’autre et sont plus couramment utilisées au Canada et en Australie. Dans ce contexte, le rendement en espèces est en réalité le rendement qu'un investisseur gagnerait en investissant dans la fiducie. Ce chiffre est techniquement hypothétique, car il compare les retours réalisés dans le passé avec un prix d'achat à payer maintenant.
L'utilisation la plus courante du rendement en espèces correspond à une mesure également appelée rendement en espèces. Il s’agit d’une mesure simple du revenu avant investissement d’un investissement par rapport au montant de l’investissement. Par exemple, si un investisseur achète une propriété de 200 000 USD et la loue à 12 000 USD par an, le rendement en encaisse est de six pour cent.
Cette forme de rendement cash-on-cash présente des limites importantes. Il ne tient pas compte de l'impôt que l'investisseur doit payer sur le revenu: il peut varier d'un cas à l'autre et donc influer sur l'attrait réel d'un investissement. Cela ne tient pas compte du fait que l'intérêt est simple ou composé; le rendement de six pour cent dans l'exemple de location ci-dessus pourrait ne pas être aussi attrayant à long terme que de placer l'argent dans un investissement qui rapporte 4% d'intérêt qui augmente avec le temps. Et en ne mesurant que le rendement immédiat, le chiffre ne prend pas en compte le fait que la valeur de l'actif d'investissement change, par exemple si le prix du marché de l'immeuble locatif augmente ou diminue, ce qui affecte la capacité de le vendre ultérieurement avec un bénéfice.
Dans la définition spécifique des fiducies de revenu et dans la définition plus générale du rendement en espèces, les investisseurs doivent également être conscients que le chiffre ne fait pas la distinction entre le rendement du capital et le remboursement du capital. Le retour sur capital est en réalité un profit réalisé sur l’investissement. Le remboursement de capital signifie qu'une partie de l'argent reçu par les investisseurs représente une perte de valeur globale du véhicule de placement ou de l'actif.