Qu'est-ce qu'une propriété en copropriété?
Une propriété commune est un type de propriété que deux ou plusieurs entités juridiques ont un usage documenté et un droit de possession. Habituellement, cela indique les biens qui sont établis dans les noms du mari et de la femme, mais ces biens peuvent également être possédés par des individus, sociétés et personnes non apparentés, ou par des parents et des mineurs pour lesquels ils sont détenus en fiducie jusqu'à l'âge de maturité. Les diverses définitions juridiques en vertu desquelles ces biens sont détenus comprennent la location en commun, la location par la totalité et les fiducies établies ou formes de biens communs souvent définies État par État aux États-Unis. Au Royaume-Uni, la propriété commune est définie par les termes légaux de propriété conjointe ou commune, et exige que les actes relatifs à la propriété contiennent le nom de toutes les parties investies.
Le cadre juridique applicable aux propriétés en copropriété dans le cadre juridique comporte plusieurs conditions uniques susceptibles de profiter aux personnes impliquées ou de créer de la confusion si un ou plusieurs propriétaires décédaient. Les biens en copropriété sont souvent établis pour éviter le processus d’homologation, qui consiste en la répartition officielle par le tribunal de la richesse d’un individu à son décès. La copropriété facilite le contournement de l'homologation en incluant également un accord de rachat dans une propriété en copropriété, ce qui permet à l'un des propriétaires de se défaire assez facilement de ses intérêts.
La possibilité de vendre des propriétés en copropriété fait souvent l’objet d’une procédure de divorce. Dans le cadre juridique du Royaume-Uni, une propriété conjointe indique que le mari et la femme sont propriétaires de la totalité de la propriété et que sa valeur est divisée à parts égales lors de la vente, et que les droits de succession sont également évités. Si la propriété est répertoriée en tant que propriété commune, un pourcentage de propriété préétabli par personne est défini lors de la passation de l'acte et peut correspondre à tout sous-ensemble de 100% par personne sur lequel les propriétaires sont d'accord.
D'autres problèmes peuvent également survenir avec des biens en copropriété en cas de faillite de l'un des propriétaires. Lorsqu'un conjoint d'un couple marié déclare faillite aux États-Unis et qu'il existe une copropriété, un bien est exclu de la procédure et d'autres ne le sont pas. Le foyer principal dans lequel vit le couple est considéré comme exempté dans certaines limites d’équité. À partir de 2011, dans l'État américain du Massachusetts, cette limite était de 125 000 dollars US (USD), ce qui signifiait que tout montant en capitaux propres supérieur à ce montant nécessitait des formalités légales supplémentaires pouvant aller jusqu'à 500 000 USD. Si la valeur de la maison était estimée à plus de 500 000 USD en 2011, elle ne serait pas considérée comme exonérée et pourrait être vendue dans le cadre de la procédure de faillite, même s'il s'agissait de la résidence principale.
Des problèmes se posent également aux États-Unis s’agissant d’une propriété en copropriété si celle-ci est établie en tant que propriété conjointe avec droit de survie, souvent lorsqu'un enfant est désigné comme propriétaire partiel pour aider le parent à gérer les factures de la propriété. Si le parent décède, il peut être difficile de savoir si l'enfant, en tant que copropriétaire, était destiné à hériter de la propriété. La propriété dans cette situation juridique est également en dehors de l'homologation normale ordonnée par le tribunal, mais est considérée comme soumise à l'impôt. De tels partenariats peuvent donner lieu à des poursuites parmi les enfants survivants pour établir qui a le droit à la propriété.
Aux États-Unis, la même situation problématique peut survenir si la propriété commune n'est pas une terre ou une maison, mais plutôt un fonds en fiducie ou des actifs tels que des actions et des obligations. En effet, le testament rédigé par le propriétaire décédé dans de tels cas est remplacé par la division légale de la copropriété. Les structures conçues pour faciliter la liquidation facile d'une propriété en copropriété, telles que des fiducies révocables ou une libération d'actif payante, peuvent également faire l'objet de poursuites et de litiges en dehors des procédures habituelles d'homologation.
Des problèmes surviennent également avec les biens en copropriété si le décès d'un propriétaire ne survient pas, mais un participant à l'accord souhaite vendre le bien et d'autres pas. Sans accord de rachat précédemment en place, le propriétaire qui ne souhaite pas vendre a un précédent et est autorisé à en conserver la propriété. Ce genre de cas peut souvent se produire lorsque le propriétaire qui refuse de vendre vit dans la propriété, alors que les autres propriétaires ne le font pas et souhaitent obtenir leur valeur pour la maison en espèces.