O que é financiamento subordinado?

O financiamento subordinado é um empréstimo garantido que só pode ser cobrado dos ativos de um mutuário após o pagamento de outro empréstimo garantido. O credor subordinado fica em segundo lugar na fila para se recuperar de ativos, se o mutuário deixar de pagar. Se não sobrar nada após o pagamento do credor principal, o credor subordinado sofrerá uma perda. Esse risco adicional de não pagamento significa que a taxa de juros dos financiamentos subordinados geralmente é maior que a taxa de juros do empréstimo principal.

Quando um indivíduo ou empresa precisa de dinheiro para comprar um ativo, um credor pode não estar disposto a pagar a conta inteira. Em alguns casos, o mutuário decide, após o empréstimo inicial, que ele precisa de dinheiro adicional. Outras vezes, um mutuário pode simplesmente querer retirar o patrimônio acumulado de um ativo que ainda possui um empréstimo principal.

Nesses cenários de financiamento, o primeiro empréstimo contratado é garantido pelo ativo que está sendo adquirido. Esse tipo de transação é chamado de empréstimo garantido. Um empréstimo garantido concede ao credor o direito de recuperar o ativo se o mutuário não cumprir os termos do empréstimo. O ativo adquirido garante o empréstimo, para que o credor saiba que ele recuperará seu dinheiro ou algo de valor semelhante.

Um empréstimo garantido é o oposto de um empréstimo não garantido. Os credores que fornecem empréstimos não garantidos não possuem ativos específicos para anexar se o mutuário for inadimplente. Para tentar cobrar o empréstimo, um credor não garantido deve processar o mutuário, obter um julgamento e esperar que o mutuário tenha ativos não garantidos suficientes para que o credor possa apreender.

O financiamento subordinado refere-se apenas a transações seguras. O credor subordinado empresta o dinheiro do mutuário a um ativo que possui um empréstimo principal pendente. Ele está ciente de que, se o mutuário inadimplir, o empréstimo principal teria que ser pago primeiro, antes que ele possa recuperar qualquer dinheiro do ativo.

Um dos exemplos mais comuns de financiamento subordinado é no caso de hipotecas residenciais. Uma pessoa que toma uma hipoteca para comprar uma casa está entrando em uma transação segura com um credor principal. Se o mutuário deixar de pagar, o credor principal encerrará a casa, a venderá e receberá o dinheiro que ainda é devido sob o empréstimo.

Ocasionalmente, o proprietário de uma casa desejará fazer um empréstimo sobre o patrimônio da casa. Esse empréstimo permite que o proprietário faça empréstimos contra o patrimônio da propriedade. Também é um empréstimo garantido, mas está subordinado à principal hipoteca da casa. Se o mutuário não pagar, a principal hipoteca será paga com a venda da casa. O financiamento subordinado será pago somente se restar alguma coisa do produto da venda, e é muito possível que o credor júnior tenha que sofrer uma perda se o produto da venda não for significativo o suficiente para cobrir os dois empréstimos.