Qu'est-ce qu'un acheteur privé?
Un acheteur privé est un investisseur qui n'est pas affilié à un organisme gouvernemental ou à une entité parrainée par le secteur public. Le terme «acheteur privé» désigne le plus souvent des particuliers ou des sociétés financières qui achètent des hypothèques résidentielles ou commerciales. Les investisseurs utilisent ce terme pour différencier ces investisseurs des entreprises parrainées par le gouvernement qui achètent un grand nombre de prêts à la consommation.
Pour encourager les prêteurs à financer les prêts résidentiels et à la consommation, les agences gouvernementales nationales ou régionales acceptent souvent d’assurer ou d’acquérir des prêts auprès de banques ou d’autres sociétés financières. En règle générale, les entreprises parrainées par le gouvernement n'achètent ou n'assurent que des prêts répondant à certains critères en termes de montant du prêt et de solvabilité de l'emprunteur. Les prêts non conformes aux directives du gouvernement sont souvent vendus à des acheteurs privés, car les types de prêts que les institutions financières peuvent vendre à ces investisseurs sont généralement peu limités.
À l'instar d'une agence financée par le gouvernement, un acheteur privé doit se contenter du risque que l'emprunteur puisse faire défaut. Si cela se produit, l'acheteur peut avoir le droit d'intenter une action en justice contre l'emprunteur, mais dans de nombreux cas, les propriétaires privés de prêts en défaut ne reçoivent rien. Compte tenu des risques encourus, les acheteurs privés n'achètent généralement que des prêts sur lesquels les emprunteurs paient des taux d'intérêt supérieurs à la moyenne. Les paiements de prêt de l'emprunteur génèrent un revenu mensuel récurrent pour l'acheteur privé.
Alors que certains acheteurs privés achètent des prêts directement auprès des banques et d'autres prêteurs, dans de nombreux cas, un acheteur privé n'a pas de contact direct avec le prêteur initial. Les entreprises d’investissement souscrivent souvent à des milliers d’hypothèques auprès de banques, puis regroupent ces prêts dans des fonds communs de placement. Ces entreprises et vendent des parts des fonds communs de placement à des acheteurs privés. Par conséquent, chaque acheteur a une participation dans un grand nombre de prêts plutôt que la propriété totale d'un prêt particulier.
Outre les prêts contractés auprès de grands prêteurs commerciaux, de nombreux emprunts hypothécaires impliquent des accords de financement conclus entre particuliers. Les personnes qui ont des cotes de crédit médiocres se tournent souvent vers leurs amis, des proches ou des relations commerciales pour obtenir un prêt. Dans certains cas, ces contrats de prêt comportent des dispositions permettant au prêteur de vendre la dette à une autre partie. Contrairement aux prêts émis par les banques commerciales, ces prêts hypothécaires privés ne sont pas vendus sur les marchés boursiers. Au lieu de cela, un acheteur privé achète le prêt en remboursant au prêteur le solde dû et en déposant un avis de changement de propriété au palais de justice régional.
Qu'un prêt soit acheté par une entité publique ou privée, l'emprunteur et l'investisseur sont liés par les termes du contrat de prêt. Cela signifie qu'un acheteur privé ne peut exiger le remboursement intégral du prêt avant la date d'échéance du prêt, à moins que le contrat de prêt ne comporte une stipulation permettant au prêteur de faire appel au prêt. Dans la plupart des cas, il existe des lois strictes régissant la manière dont les prêts sont achetés et vendus et les emprunteurs sont normalement informés lorsque la dette change de mains.