Qu'est-ce qu'un intérêt cumulatif?
L'intérêt cumulatif est la somme des paiements d'intérêts effectués sur un prêt tout au long de sa vie ou sur une certaine période. Il est calculé en divisant la valeur future (VF) du prêt par sa valeur actuelle (PV), puis en soustrayant une. Il est généralement utilisé pour comparer le coût de deux prêts afin de déterminer lequel est le plus économique. Étant donné que les intérêts gagnés et payés sur certains instruments financiers portant intérêt, tels que les obligations et les hypothèques, sont imposables ou exonérés des impôts américains, les intérêts cumulés sont également utiles lorsque vient le temps de remplir les formulaires fiscaux américains. Contrairement au taux effectif annuel (TAP), au taux de rendement annuel et aux méthodes d'analyse des flux de trésorerie actualisés, les intérêts cumulés ne tiennent pas compte de la valeur temps de l'argent ni des coûts de prêt initiaux, ce qui en fait un indicateur plus pauvre du coût économique réel.
Dans le cas d’un prêt hypothécaire à taux fixe conventionnel, les paiements d’intérêts représentent un pourcentage plus élevé du total des paiements mensuels en début de vie du prêt et diminuent en pourcentage du paiement total à mesure que le prêt vieillit. L'intérêt cumulatif augmente à un taux décroissant jusqu'à un maximum, puis diminue en tant que pourcentage du paiement hypothécaire total sur la durée du prêt; cela se produit lorsque les paiements en principal représentent un pourcentage de plus en plus important du paiement total. Lors du calcul des intérêts cumulés, il est supposé que les intérêts sont composés périodiquement, chaque date de paiement marquant la fin d'un mois et le début d'une nouvelle période de capitalisation. En règle générale, la convention du marché consiste à utiliser la composition annuelle pour les prêts à la consommation et les hypothèques.
De plus, le calcul des intérêts cumulés sur les prêts hypothécaires et les prêts à taux variable, qui facturent un taux d’intérêt variable, appelle certaines hypothèses. Les taux d’intérêt sur ces prêts sont réinitialisés périodiquement, comme il est indiqué clairement dans les conditions du prêt. Par conséquent, des hypothèses sur le montant futur de ces taux d’intérêt devront être établies afin de calculer les intérêts cumulés, ou toute mesure de rendement, de taux ou de coût, en la matière. Dans le calcul des APR, il est supposé que le taux d'intérêt initial prévaudra sur la durée du prêt, par exemple. Les taux futurs réels peuvent, et diffèrent souvent, des taux futurs présumés; ils entraînent des différences significatives entre ce que l'emprunteur ou le prêteur a initialement calculé pour calculer l'intérêt cumulé et ce qu'il s'avère en réalité être.