O que é um empréstimo amortizante?
Um empréstimo de amortização tem um prazo fixo durante o qual o mutuário faz pagamentos regulares até que o saldo do principal seja quitado. Os credores calculam o valor total do principal e dos juros devidos ao longo do prazo do empréstimo e dividem o total em um número definido de pagamentos. O cronograma de pagamento é conhecido como cronograma de amortização.
Os mutuários normalmente fazem pagamentos mensais em um empréstimo de amortização, e os pagamentos são constantes durante toda a duração do empréstimo. Os bancos calculam o acúmulo de juros anualmente, mensalmente ou diariamente. Meses e anos têm números desiguais de dias, muitos cronogramas de amortização para empréstimos de longo prazo têm valores de pagamento que variam.
As hipotecas são um tipo de produto de empréstimo amortizado. Apenas as hipotecas fixas têm cronogramas de amortização, porque as hipotecas de taxa ajustável envolvem taxas variáveis e isso impede que os bancos possam prever pagamentos de principal e juros ao longo do empréstimo. Os empréstimos para aquisição de imóveis residenciais geralmente têm prazos fixos e são outro tipo de empréstimo de amortização, mas as linhas de crédito para aquisição de imóveis residenciais não são amortizadas porque envolvem linhas de crédito rotativas e não possuem taxas de juros fixas.
Os credores usam calculadoras de amortização para pré-qualificar os solicitantes de empréstimos para produtos de empréstimos fixos. Os subscritores de empréstimos examinam os índices de dívida / renda (DTI) dos possíveis tomadores de empréstimos comparando seu lucro líquido com os pagamentos mensais da dívida. Com o uso de uma calculadora de amortização, o credor pode determinar quanto um empréstimo proposto afetaria o DTI do requerente. Muitos bancos restringem o DTI a uma determinada porcentagem, como 40 ou 50%, portanto, se um cronograma de amortização mostrar que um novo empréstimo faria o mutuário exceder o máximo do DTI, o empréstimo não poderá ser efetuado.
Os bancos devem precificar cuidadosamente um empréstimo de amortização, porque as taxas de juros mudam regularmente e os credores não podem aumentar as taxas durante o prazo do empréstimo. Se um banco assinar um empréstimo com uma taxa de juros muito baixa, poderá se tornar inútil se as taxas de juros aumentarem, porque os juros pagos pelo empréstimo podem não acompanhar o ritmo da inflação. Se um banco tiver que pagar impostos, salários e custos de empréstimos crescentes ao longo do tempo, mas sua receita com empréstimos existentes não exceder esses custos crescentes, o banco poderá enfrentar um colapso financeiro.
Os pagamentos recebidos por um empréstimo de amortização são usados principalmente para cobrir juros na parte inicial do prazo do empréstimo. Com o passar do tempo, a porcentagem do pagamento referente aos juros diminui e os pagamentos do principal aumentam até que os pagamentos finais sejam totalmente do principal. Os mutuários podem reduzir o prazo de um empréstimo de amortização efetuando pagamentos adicionais de principal durante o prazo.