O que é um empréstimo amortizante?
Um empréstimo amortizante tem um período fixo durante o qual o mutuário faz pagamentos regulares até que o saldo principal seja pago. Os credores calculam o valor total do principal e os juros que são devidos ao longo do prazo do empréstimo e dividem o total em um número definido de pagamentos. O cronograma de pagamento é conhecido como um cronograma de amortização. Os bancos calculam os juros acumulados anualmente, mensalmente ou diariamente. Meses e anos têm um número desigual de dias, tantos cronogramas de amortização para empréstimos de longo prazo têm valores de pagamento que flutuam.
hipotecas são um tipo de produto de empréstimo amortizante. Somente hipotecas fixas têm cronogramas de amortização, porque as hipotecas de taxa ajustável envolvem taxas variáveis e isso impede que os bancos possam prever os pagamentos de diretores e juros ao longo do empréstimo. Empréstimos de patrimônio residencial geralmente têm fTermos IXED e são outro tipo de empréstimo amortizante, mas as linhas de crédito da equidade doméstica não amortizam porque envolvem linhas de crédito rotativas e não têm taxas de juros fixas.
Os credores usam calculadoras de amortização para pré-qualificar os solicitantes de empréstimos para produtos de empréstimos fixos. Os subscritores de empréstimos examinam os índices de dívida / renda (DTI) dos mutuários empréstimos, comparando seu lucro líquido com os pagamentos mensais da dívida. Com o uso de uma calculadora de amortização, um credor pode determinar quanto um empréstimo proposto afetaria o DTI dos candidatos. Muitos bancos restringem o DTI a uma certa porcentagem, como 40 ou 50 %; portanto, se um cronograma de amortização mostrar que um novo empréstimo fará com que o mutuário excedesse o máximo do DTI, o empréstimo não pode ser escrito.
Os bancos devem precificar cuidadosamente um empréstimo amortizante, porque as taxas de juros mudam regularmente, e os credores não podem aumentar as taxas durante o TERm do empréstimo. Se um banco escrever um empréstimo com uma taxa de juros muito baixa, pode se tornar inútil se as taxas de juros aumentarem, porque os juros pagos sobre o empréstimo podem não acompanhar a inflação. Se um banco tiver que pagar impostos crescentes, salários e custos de empréstimos ao longo do tempo, mas sua receita com empréstimos existentes não excede os custos crescentes, o banco poderá enfrentar o colapso financeiro.
Os pagamentos recebidos por um empréstimo amortizante são usados principalmente para cobrir os juros na parte inicial do prazo do empréstimo. Com o passar do tempo, a porcentagem do pagamento que vai para juros diminui e os principais pagamentos aumentam até que os pagamentos finais sejam inteiramente ao diretor. Os mutuários podem reduzir o prazo de um empréstimo amortizante, fazendo pagamentos principais adicionais durante o prazo.