Vad är ett filtlån?
En filtlån är ett lån som används för att finansiera köp av två eller flera fastigheter. Den utmärkande funktionen hos filtlånet är ”partiell frisläppsklausul.” Klausulen skiljer filtlånet från den traditionella inteckning eftersom det ger låntagaren flexibilitet att göra en delvis återbetalning av lånet när en bit av den säkrade fastigheten säljs. En traditionell inteckning innehåller i allmänhet en ”förfallen försäljningsklausul” och kräver full betalning när den säkrade fastigheten säljs.
Filtlån anses generellt vara ett verktyg för kommersiella ändamål; Det finns emellertid flera omständigheter där olika typer av låntagare kan hitta en filtlån som ett praktiskt verktyg för finansiering. Till exempel kan en bostadsköpare som bygger ett nytt hem använda en filtlån för att få tillgång till kapitalet i sitt befintliga hem för att finansiera byggandet av det nya hemmet. Genom att använda en filtlån för att täcka kapitalet i den befintliga fastigheten och den nya fastigheten kan låntagaren använda medlen från en filtlån för att börja bygga innan han faktiskt säljer det nuvarande huset.
Fastighetsinvesterare, som kan äga flera fastigheter som finansieras vid olika tidpunkter med olika räntor, kan använda filtlånet för att konsolidera lån. Denna typ av refinansiering fungerar särskilt bra när räntorna är låga eftersom det ger låntagaren gynnsammare villkor. En annan fördel är att genom att konsolidera lånen kan den nya enskilda betalningen vara lägre än kombinationen av olika individuella inteckningar, vilket gör att investeraren kan öka kassaflödet.
Filtlånet används också av utvecklare som kräver viss flexibilitet: dessa låntagare köper stora markområden som kommer att delas upp och säljas separat vid olika tidpunkter i framtiden när utvecklingen fortskrider. Detta gör det möjligt för utvecklare att köpa alla fastigheter med ett lån, och när varje mindre paket säljs tappas den delen av filtlånet.
Byggare som arbetar med flera projekt använder också filtlån. Filtlånet kan användas för att finansiera flera fastigheter samtidigt. När varje enskilt projekt säljs återbetalas den delen av filtlånet.
En annan fördel för låntagare som använder filtlån är att de kanske kan förhandla fram bättre villkor för lånet. Eftersom de säkerställer lånet med flera fastigheter kan vissa långivare erbjuda bättre priser och villkor tack vare den extra säkerheten.