Che cosa è un mutuo coperta?
Un'ipoteca generale è un prestito utilizzato per finanziare l'acquisto di due o più pezzi di immobili. La caratteristica distintiva dell'ipoteca globale è la "clausola di rilascio parziale". La clausola differenzia l'ipoteca globale dall'ipoteca tradizionale perché offre al mutuatario la flessibilità necessaria per effettuare un rimborso parziale del prestito quando un pezzo dell'immobile garantito viene venduto. Un'ipoteca tradizionale generalmente contiene una "clausola di vendita in scadenza" e richiede il pagamento integrale quando viene venduta la proprietà protetta.
L'ipoteca generale è generalmente considerata uno strumento a fini commerciali; tuttavia, ci sono diverse circostanze in cui diversi tipi di mutuatari potrebbero trovare un'ipoteca globale come uno strumento pratico per il finanziamento. Ad esempio, un acquirente di case che sta costruendo una nuova casa potrebbe utilizzare un'ipoteca generale per accedere al capitale proprio nella sua casa esistente per contribuire a finanziare la costruzione della nuova casa. Usando un'ipoteca globale per coprire l'equità nella proprietà esistente e nella nuova proprietà, il mutuatario può utilizzare i fondi di un'ipoteca generale per iniziare a costruire prima di vendere effettivamente la casa attuale.
Gli investitori immobiliari, che possono possedere diverse proprietà finanziate in momenti diversi con tassi diversi, possono utilizzare l'ipoteca globale per consolidare i prestiti. Questo tipo di rifinanziamento funziona particolarmente bene quando i tassi di interesse sono bassi perché fornisce al mutuatario condizioni più favorevoli. Un altro vantaggio è che consolidando i prestiti, il nuovo pagamento unico potrebbe essere inferiore alla combinazione di diversi mutui individuali, consentendo all'investitore di aumentare il flusso di cassa.
L'ipoteca globale viene utilizzata anche dagli sviluppatori che richiedono una certa flessibilità: questi mutuatari acquistano ampie distese di terra che verranno suddivise e vendute separatamente in momenti diversi in futuro, man mano che lo sviluppo avanza. Ciò consente agli sviluppatori di acquistare tutta la proprietà con un prestito e, quando viene venduto ogni pacco più piccolo, viene liberata quella parte del mutuo globale.
I costruttori che stanno lavorando a diversi progetti usano anche mutui ipotecari. L'ipoteca generale può essere utilizzata per finanziare più proprietà contemporaneamente. Poiché ogni singolo progetto viene venduto, viene rimborsata quella parte del mutuo globale.
Un altro vantaggio per i mutuatari che utilizzano mutui generali è che possono essere in grado di negoziare condizioni migliori per il prestito. Poiché stanno assicurando il prestito con più proprietà, alcuni istituti di credito possono offrire tariffe e condizioni migliori grazie alla sicurezza aggiuntiva.