Che cos'è un'ipoteca di pagamento anticipato?
Un'ipoteca di skip-payment è un tipo di prestito per l'acquisto di una casa con condizioni che consentono al mutuatario di saltare un pagamento senza andare in default. Le condizioni del prestito specificano quanti pagamenti il mutuatario può saltare, con quale frequenza può avvalersi di questa opzione e a quali condizioni. Sebbene il creditore consenta al mutuatario di saltare un pagamento del prestito, gli interessi sul prestito continuano a maturare. Viene aggiunto al saldo principale del prestito e il piano di pagamento viene ricalcolato per tenere conto della variazione del saldo del prestito in essere.
Il modo in cui il settore dei mutui per la casa opera in un determinato paese tende a riflettere le politiche pubbliche. In alcuni paesi, il settore dei mutui è solo leggermente regolamentato. I finanziatori hanno la libertà di fabbricare prodotti in prestito adatti ai propri interessi e non sono obbligati ad aggiungere opzioni a misura di consumatore. In altri paesi, il governo ha fissato standard che proteggono i proprietari di abitazione dalle pratiche di prestito predefinite e predatorie. I prestatori di mutui in questi paesi hanno maggiori probabilità di progettare prodotti di prestito sensibili alle esigenze dei consumatori.
In alcuni paesi, come il Canada, l'industria dei mutui ha progettato un prodotto di prestito che offre al mutuatario una certa flessibilità se ha un grosso problema di vita che influisce sulla sua capacità di pagare il prestito su base mensile. L'ipoteca di skip-payment consente al mutuatario di saltare fino a quattro pagamenti. Il numero di pagamenti che è possibile saltare e le circostanze che possono scatenare l'opzione variano in base al prestatore. Alcuni istituti di credito consentono solo al mutuatario di saltare un pagamento. Altri lasciano che il mutuatario inizi il salto a sua discrezione, mentre alcuni istituti di credito richiedono la prova di un evento idoneo, come un decesso in famiglia, malattia o perdita di lavoro.
Indipendentemente da come il prestatore struttura il diritto di saltare un pagamento, saltare il pagamento non significa che il pagamento è stato rinunciato. Al contrario, un'ipoteca di skip payment continua ad addebitare gli interessi del mutuatario per il periodo di tempo in cui non viene effettuato alcun pagamento. Gli interessi per quel periodo di tempo vengono aggiunti al saldo principale del prestito, aumentando l'importo totale che il debitore deve. Il creditore quindi ricalcola il pagamento mensile del debitore o il piano di pagamento per aggiungere questo importo aggiuntivo.
Questo processo di aumento del saldo principale di un prestito con interessi in eccesso dovuti a un pagamento del prestito insufficiente o mancato viene chiamato ammortamento negativo. Sebbene un'ipoteca di pagamento saltato possa essere un vantaggio in caso di emergenza, deve essere preso in considerazione anche l'impatto di saltare i pagamenti sull'importo totale dovuto. Un mutuatario può finire per pagare gli interessi sugli interessi che sono stati aggiunti al saldo principale, incidendo in modo significativo sul saldo dovuto del debitore e sul patrimonio netto della proprietà.